連載・トピックス / マネー・制度

相続財産は不動産だけ

そのときに遺産分割はどうすればトラブルを回避できるか

2019/08/26 鬼塚眞子

文/鬼塚眞子 (社)介護相続コンシェルジュ協会 代表理事

「財産といえば不動産だけ」という方は多い。実際、国税のHPにも相続財産種類の最多は土地で、家屋と合計すると第2位の現金・預貯金等の2倍以上の開きがある。相続財産が不動産だけしかない場合、相続人たちにはどんな対策があるだろうか。実例を踏まえて注意点とともに紹介したい。

まずは、表の国税のデータを見ていただきたい。この10年間、相続財産の最多種類は土地が普遍であることがわかる。

(注)上記の計数は、相続税額のある申告書(修正申告書を除く。)データに基づいて作成している。

この表からも親の相続財産が不動産だけという人が珍しくないことが理解できると思う。では、不動産だけの場合、どのように相続財産を分ければいいのだろうか。

預貯金なら法定相続分割合で相続すればいいが、不動産となると預貯金と同じように、家を法定相続人数分に刻んでいくというわけにはいかない。仮に法定相続人が2人だった場合、家はAさん、土地はBさんに相続ということも現実にあり得ない。家屋は築年数が古いと実際の売買になると、ほとんど評価させることはなく、実際に売却するとなれば更地にしないと売れないこともあるからだ。
実際に相続財産が不動産しかない場合の代表的な3つの選択肢を紹介する。

① 妻の名義に変更

夫婦と二人の子どもの家族で夫が亡くなった場合、法律的にすっきりするのは、法定相続分通り、妻は50%で子どもたちは残りの50%を按分(それぞれ25%の持ち分)して、新しく登記することだ。
だが、法律的には分かりやすく、すっきりとしていいと思うかもしれないが、後々、複雑な話しになることもある。

たとえば、夫の死をきっかけに、妻が別に暮らす子どもと同居したり、介護施設に入居することになり、自宅を人に貸したり、売却する時などがそうだ。
人に貸す場合は、登記した相続人の過半数の同意が必要となるが、やっかいなのは売却の場合だ。相続人全員の同意が必要となるからだ。

相続人が海外勤務になる場合、書類のやり取りはメールというわけにはいかない。さらに、実際の弊社団に寄せられた相談の中には、相続人の1人が失踪してしまったというケースもあった。失踪している場合など、本人の居場所を突き止めなければならないが、探すにしても弁護士に依頼して住民票をたどってもらう、あるいは探偵に依頼することにもなる。こうした方法は費用もかかり、そもそも住民票を移動することなく、本当に音信を消してしまう人も現実にはいて、必ずしも突き止められるケースばかりではない。

さらに事故や病気で親よりも先に急死する子どももいる。そうなると、亡くなった子どもに相続人がいれば、新たな相続人が不動産の相続分を相続することになる。亡くなった人に配偶者や子どもがいれば、さらに相続人の数が多くなり、それらすべての人の同意を得る労力は煩雑になる。

つまり、妻と子どもに法定相続分を相続するのは一見スマートな相続のように思えても、後で複雑になることもあるということは覚えておきたい。
こうした場合に、考えなければならないのは、相続の対象となる不動産に、妻も引き続き、住むかどうかの意思確認を抜きにして語れない。

夫の介護もすることなく夫が先立ち、本人も健康上の問題もない妻の場合、夫と暮らしていた家に住み続けたいという意向を示すことが多い。子どもたちも母親の気持ちを汲んで、母親が亡くなる、あるいは介護が必要になったときにその費用負担のために、改めて不動産問題を考えるという家庭がほとんどだ。こうしたケースでは相続財産が不動産だけで相続人たちも法定相続分を争うことがなければ、妻一人が相続する手続きを取ることで可能になる。

ちなみに、二次相続(妻が亡くなった場合)を考えれば、妻が継続して住むとしても、最初から子どもに名義変更しておくと合理的だ。

しかしこれにも注意が必要で、もともと子ども同士の仲が悪い、兄弟姉妹で親が違う、介護を通して兄弟姉妹の仲が悪くなったなどといった場合は、新たなトラブルの元になる。
世の中には、兄弟姉妹といっても、養子と異母兄弟から構成され、両親が同じ兄弟姉妹は一人もいないという家庭もある。
実際に元々兄弟姉妹の仲が良くなく、一番年長となる養子が「合理的に解決するには、不動産を俺一人の名義に変更する」と主張し、実家の母の面倒を見ていたが、一番下の兄弟姉妹(生物学的には赤の他人)の猛反対に遭い、家裁の調停案件に発展した例もある。

ちなみに、相続税の手続きは被相続人が亡くなったことを相続人が知ってから10か月と決まっているが、法律的な時効はない。20年前に亡くなった親の財産で裁判に発展している例もある。
「お金をかけたくない」「弁護士は敷居が高い」と思う方が多いが、裁判に発展すると時間も労力もお金も非常に費やすことになる。それを回避するためにも、被相続人が元気なうちに遺産分割協議書を作成することはお勧めしたい。

② 不動産を売却する

このケースでは妻と子どもが相続人とし、相続人間では法定相続分に異論がないことを前提になる。
先に述べた以外の方法として、夫が所有していた不動産を売却し、法定相続分に応じて、売却金を分け合う方法が挙げられる。相続人たちが権利争いをしなければ、平たくいえば後腐れはない。また、固定資産税も家屋や庭木の維持費も不要になる。

しかし「全員がラッキー」と思うのは、少し待っていただきたい。いうまでもないが、相続人全員が売却の意志を固めていることが前提だ。その際に問題になるのは、妻の今後の生活だ。
夫が亡くなった後、遺族年金があるが、今の高齢者の方は専業主婦をしている方が圧倒的なので、妻一人は年金が10万円を切っているケースは多い。

介護にもならない場合は、まだやりくりをできる判断能力もあるが、介護状態、特に認知症になった時を想定すると、その費用も考えておかなくてはならない。こうしたケースではこの費用の捻出のために、相続財産が自宅の土地家屋しかないという場合、実家を売却して、妻の今後の費用に充填するというのが現実的だ。

③ 相続人の一人が不動産を相続する

両親が亡くなり、相続人が子どもたちだけの場合で、その家には誰も住まない場合は、売却や賃貸ということが考えられる。しかし、相続財産の対象となる家屋に長年親と一緒に住んでいた、あるいは跡取りとして不動産を相続しなければならない場合もある。

こうしたケースで覚えておきたいのが、“代償分割”制度だ。
不動産を相続する相続人が他の相続人に法定相続分に応じた現金(“代償金”)を支払う制度だ。
しかし、最大の問題は他の相続人に渡す“代償金”を準備できるかどうかだ。不動産しか相続財産がない場合、一般的には“代償金”を確保している例は極めて少ない。そうした場合に活用されるのが生命保険だ。

具体例を紹介しよう。
財産となるのは母が所有する1,000万円の不動産で、相続人は長男と次男の二人の子どもがいたとする。本来は、長男と次男が法定相続人で、ともに50%ずつの法定相続割合となるが、母が亡くなった場合、長男に不動産を相続させ、保険を使った代襲分割をすることで次男を同意している。

結論としては、次男に500万円の現金が渡せるようにすればいいのだから、契約者と受取人を長男に、被保険者(保険の対象となる人)を母にする保険に加入するのが一般的だ。

保険金は固有の財産として、税金もかからないというものの、考えなくてはならいのは、保険料の負担を誰がするのか、本当に長男が契約者でいいのか、母に認知機能はないのかといったことである。

何といっても、熟考しなければならないのは、相続の不動産の評価についてだ。一口に評価と言っても、時価にするのか、路線価にするのかは、はっきり言って素人判断は非常に危険だ。

ここでは相続財産は自宅の家屋にとどめているが、相談業務では地方になるほど、山林や田畑の財産があったり、首都圏でもコンビニやビル、駐車場経営など、不動山の種類は多岐にわたる。また、農地などは勝手に売買することを禁じられていて、地元の農地組合法人との相談は不可欠となる。不動産の評価を判断するプロは不動産鑑定士がいる。

家族の話だから、家族間で話し合うという思いは十分に理解できるが、素人同士だと感情論が先走るケースも珍しくない。それだけに一口に相続といっても、相続に同じものはない。弁護士、不動産鑑定士、税理士、保険FPに相談して、専門家の知恵を借り、客観的な判断を仰ぐことが重要になる。

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