連載・トピックス / 不動産投資

これだけは知っておきたい不動産投資の「超」キホン

ほかの投資と何が違うのか?(2/2)

そもそも不動産投資とはどんな投資なのか?

2016/01/24 大倉修治

なぜいま不動産投資が注目を集めているのか。前回はその背景についてご説明しました。今回は、不動産投資とはどんなものなのか、預貯金、株式と比較して、その特徴を見てみましょう。

ほかの金融商品との比較

 金融商品の選択をするには、あらかじめ個々の金融商品の特徴を理解しておく必要があります。安全性、収益性、流動性の3つのポイントをもとに預貯金、株式と不動産(ここでは「現物不動産投資:マンションやアパートの1棟丸ごともしくは1室に直接、投資する方法」に限る)を比較してみましょう。

(1)安全性
 不動産投資は、いろいろな要因(家賃収入がなくなる空室リスクなど)によって、見込んでいた収益(リターン)が得られない可能性(リスク)や、投資した不動産そのものの価格が値下がりしてしまう可能性があります。だから、預貯金と比べると安全性は低いといえます。

 また、株式はその会社が倒産してしまったら、投資したお金の大半が戻ってこないリスクがありますが、不動産投資は、実態がある不動産を所有することになるので基本的(*)にはゼロにはなりません。

(*)地震や火災などによって建物がなくなってしまう恐れはあります。

(2)収益性
 不動産投資は預貯金の利息などと比べ高い手取り収入が見込めるので、投資した金額に対して高い利回りが期待できます。また、一般的には株式のほうが高い収益性が期待されますが、キャピタルゲインも見込めるような物件に安価で投資を行なうことができれば、株式以上のリターンを得られる可能性もあります。

(3)流動性(すぐに現金に換えることができるかどうか)
 不動産投資は、金額が大きいことなどから、売ろうと思ってもすぐに売ることができないことが多いので、預貯金や株式と比べると換金性は低いといえます。不動産投資は、すぐに必要になるお金ではなく、ある程度の期間使わなくてもいいお金で行なうことが大切といえるでしょう。

「REIT(リート)」とはどんなもの?

 ちなみに、この流動性が低いという不動産投資のデメリットを解消したものが「REIT(リート)」に代表される不動産証券化商品です。不動産証券化商品とは、不動産等を担保にした証券等を発行することにより、少額で投資が可能な商品のことをいいます。

「REIT」は、不動産への投資や運用等を目的とする「投資法人」が投資家から資金を集め、投資家には投資証券等(=株券)を発行します。投資家はこの「投資証券」を市場(不動産投信(REIT)市場)で株式と同じように売買することが可能です。

「REIT」の収益は株式に比べると安定的といえ、その価格のブレは株価に比べると通常は小さめになります。分配金は、法人税が免除されるかわりに、配当することのできる利益の90%超を投資主に実際に配当することが義務づけられており、株式の配当と比べると高めの分配金(配当利回りは概ね3~5パーセント)を期待することができます。

 ただ、経済情勢や保有している不動産の外部環境の変化、保有資産の入れ替えなどによって運用成果は異なることになり、また天災(地震等)により投資対象が直接的な影響を受けるといった、ほかの金融商品とは異なるリスクも存在することには注意が必要です。

 次回は、現物不動産投資のメリットについて整理していきたいと思います。

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