連載・トピックス / 不動産投資

失敗しない中古マンション投資

ちょっと視野を広げて考える立地条件

2019/09/16 斎藤 岳志

文/斎藤岳志

1に立地、2に立地、3、4がなくても5に立地――じゃあ、どうする?

画像/123RF

当然のことですが、不動産であるマンションは動かすことはできません。部屋そのものはリフォームで後からイメージを変えられますが、「立地」だけはどうにもならいわけです。やはり、アパート・マンション投資する際にもっとも重要なポイントはこの立地の条件で、1に立地、2に立地、3、4がなくても5に立地といっても過言ではありません。

こうしたことは皆さんもご存じなようで、セミナーなどで出る質問の多くが「どういった場所の物件がよいですか」「立地条件で必須なものはなんですか」というようなものです。また、都内でのセミナーの場合、私から質問すると、圧倒的に「山手線の内側や山手線の駅近の物件がよい」という答えが返ってきます。

東京は人口も多いですし、その中心部であれば、アパート・マンションの需要は高く、空室リスクが低くなります。
なかでも、千代田区、中央区、港区は都心主要3区、これに新宿区、渋谷区を加えた都心主要5区はとくに人気の高い場所で、マンション力がピカイチなといえるでしょう。とはいえ、人気が高い分価格も高くなっていまいます。

そこで私は地域については「もう少し視野を広げましょう」というお話をしています。とくに「山手線」にこだわる必要はありません。

私が賃貸管理を委託している管理会社2万室あまりを管理していますが、扱っている物件は都心3区だけではありません。東京以外にも神奈川県横浜市、川崎市などの物件も管理しており、入居率は98%以上を維持しています。実は私は10部屋の物件を所有していますが、都心3区の物件は1つしかありません。しかし、大家として10年以上の経験がありますが、2か月以上空室が続いた部屋はありません。

ターミナル駅から15~20分のところまでなら需要あり!

では、どういった立地を選べばよいか――。

こうした実績のある管理会社なので、新しい物件を購入する際は「この物件の管理を頼めすか」と管理会社の意見を最初に聞いています。

また、物件のエリアについては、“山手線のターミナル駅まで乗り換えなしで出られる沿線”という条件で見ています。

ターミナル駅というのは複数の路線が乗り入れている駅ということで、東京でいうと、東京駅、品川駅、渋谷駅、新宿駅、池袋駅、上野駅、秋葉原駅などです。この7駅は会社そのものがあったり、その駅で1度乗り換えれば、大概の目的地に到着できるような駅です。

そのうえで、こうしたターミナル駅に電車で15~20分ほどのところまでならありと私が考えています。

たとえば、ターミナル駅を品川駅にすればそこからはJRの東海道線、京浜東北線、私鉄では京浜急行、地下鉄の都営浅草線があります。また、渋谷駅であれば、田園都市線、東急東横線のほか副都心線や銀座線といった地下鉄などに乗り継ぐことができます。このように視野を広げることで、エリアの選び方は広がるのです。

もちろん、「このエリアがいい」とこだわりを持つのもよいことです。しかし、あまり視野を狭くするのではなく、それぞれの町にはさまざまな魅力があります。単にその町に行ってみただけと、この町で物件を買おうとと思ったときに見えてくるものはおのずと違って来ます。こうした新たな町の魅力を見つけるのもアパート・マンション投資の面白さの1つではないでしょうか。

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