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条件の悪い場所でも利益が狙える

なぜいま新築アパート投資が狙い目なのか?

2016/05/04 尾嶋健信

都市部の不動産価格が高騰し、RC(鉄筋コンクリート構造)マンションの販売価格が割高になっています。そこで注目されているのが新築アパート投資。狭小地など、あえて条件の悪いところに建てることでコストを抑えて利益を出すのです。今回は「新築アパート投資」のメリット、デメリットをご紹介します。

不動産価格が高騰している現在、利益が出しにくい

 新築アパート投資とは、都心の新築アパートを1棟丸ごと購入し、その賃貸経営で利益を上げていく投資手法のこと。不動産投資のなかでも、いまもっとも注目を浴びている手法のひとつです。

 なぜ、新築アパート投資が注目を浴びているのでしょうか。それは、都市部における不動産価格の高騰と関係があります。

 都市部ではいま、RC(鉄筋コンクリート構造)マンションの販売価格が高騰しています。そのため、1棟丸ごと購入して賃貸経営に乗り出しても、なかなか利益が出にくい状況になっています。販売価格が高すぎるため、毎月のローン支払い額が家賃収入とそれほど変わらないため、手元にほとんどお金が残らないのです。専門用語でいえば、イールドギャップ(前々回にお話しした、投資利回りと借入金利の差のことです)がほとんど出ない状態なのです。

狭小地であれば、新築アパートを安く建てられる

 そんなわけで、いま都市部では、投資用RCマンションはあまり売れません。そこで、都心部にネットワークを持つ投資物件専門の不動産業者は、発想の転換を図りました。「RCマンションが売れないなら、新築アパートを建てて売ればいい」と。新築アパートであれば、実は上手に利益を出すやり方があるのです。

 それは、アパートの建築場所として、旗竿地、急坂の途中、急坂の上などの狭小地を選ぶこと。旗竿地とは、文字通り旗竿のように、カギ型(L字型)になっている土地のことです。こうした土地は周囲の道路から出入りしにくく、風通しも陽当たりも悪いため、土地の価格が驚くほど安いのです。同様の理由で、急坂の途中や急坂の上にある狭小地も、やはり価格の安いのがメリット。つまり、不動産業者側からすれば、あえて条件の悪い立地を選ぶことで、土地取得の費用を切り詰めることができ、結果として新築アパートを安い値段で建てられるのです。

 もちろん、狭小地ですから、1棟あたりの室数は多く取れません。2階建てで、多くて8戸くらいでしょうか。1室あたりの専有面積も10〜13平方メートルくらい。きわめて狭いです。しかし、各室にロフトを設ければ、居住スペースをそれなりに確保することも可能です。

融資を受けやすく、新築時は入居者を見つけやすい

 さて、こうした新築アパートを購入して賃貸経営を始める場合、どのようなメリットが考えられるでしょうか。

 まずは、都心にある物件の割に、販売価格が安いこと。おおよそ6000〜8000万円くらいが平均的な販売価格でしょうか。また、何といっても「新築」であるため、銀行からも評価されやすいといえます。言い換えれば、融資を受けやすいわけで、手持ちの資金が少なくても、この種の不動産投資は始めやすいのです。

 さらに、「新築」の物件であれば、見えない部分が傷んでいるなどの、建物トラブルはまず考えられません。仮に不具合があったとしても、新築後1〜2年以内であれば、建築した不動産会社(工務店)側の瑕疵担保責任が問えるため、無償で補修してもらえます。

 そしてもうひとつ、アパートが「新築」で、しかも都心にあれば、陽当たりや風通しが多少悪かったとしても、入居者を見つけやすいというメリットもあります。

期待していたほど、利益が上がらない可能性も

 逆に、デメリットとしては、どんなことが考えられるでしょうか。

 ひとつ目のデメリットは、期待していたほどには利益が上がらないこと。特に、アパートメーカーから言い値で物件を買ってしまうと、さまざまな名目でお金が出ていくため、満室になっても月5万円程度しか利益が出ないこともあります。

 こうした事態に陥らないためには、販売業者をきちんと選ぶこと。できれば建築段階から、地元工務店と連携した賃貸経営ビジネスを興せればいいのですが、初心者にはかなりむずかしいでしょう。

 また、新築から2〜3年を過ぎると、入居者探しにも苦労するようになります。「新築」というセールスポイントが消滅してしまった分、家賃をより低く設定しなければならなくなるでしょう。その結果、アパートの経営状態は年々悪化していくことになります。

 アパートの経営状態が悪化すると、オーナーであるあなたに対する銀行の評価も、当然悪化します。アパートそのものの資産価値が下がるため、あなたの財政状況は債務超過に陥ったと見なされるからです。そうなると、経営を立て直すために新たに融資を引き出そうとしても、むずしかくなるでしょう。

 このように、どのような不動産投資においても、メリットとデメリットがあります。それらを冷静に見極め、打つべきときに必要な手を打てるかどうかで、その不動産投資の成否は決まるのです。

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