連載・トピックス / 不動産投資

だから大家はやめられない!

大家さん、仲介業者は必見!

インターネットで自分の物件をアピールして、内見申し込みを倍増させる3つの方法

2017/02/21 林 浩一

不動産ポータルサイトを始めとして、ネット上には数多くの賃貸物件情報が掲載されています。たくさんの物件情報のなかから、自分の物件を見つけてもらい、選んでもらうためにはどうしたらいいのでしょうか。今回は、ネット上にあふれる物件情報のなかで、ほかの物件と差別化し、部屋探しをしている人に自分の物件が持つ魅力を伝えるための対策についてお話します。

インターネットは入居者獲得のための重要な窓口

大家さんのなかには、空室対策を管理会社に任せきり、自分はほとんど行動しないという人も少なくないようです。

特に先祖代々地主だった、いわゆる「地主系大家さん」は、自分から動かない人が少なくありません。「大家業という事業を経営している」という意識があまりないからでしょうか。私の目から見ると、それは本当にもったいないことです。

 

一方、前回の記事でもお伝えしたように、空室率3割でサブリースも契約切れ間近のバス便物件を受け継いで専業大家となった私には、管理会社さんが客付けしてくれるのをのんびり待っている余裕などありませんでした。

そこで、自分の物件をお客さんに紹介してもらうために、多くの不動産会社に飛び込み営業したことは前回もお話しした通りですが、ほかにも何かできることはないかと考えた私は、不動産ポータルサイト(以下、ポータルサイト)を始めとするインターネット対策にも取り組みました。

ネットを窓口にして、内見を獲得することを考えたのです。

 

ポータルサイトに自分の物件を掲載してもらえたら、そのチャンスを最大限に活かしたいところです。また、不動産会社も自社サイトを持っているところが多く、そこで物件を紹介してもらうことでもチャンスは広がります。

 

まずは、できるだけ自分の物件の情報を掲載してもらい、多くの人に見てもらうことです。同時に、ネット上の数多くの物件情報から、自分の物件を選んでもらわなければなりません。そのためには、いかに「ほかの物件と差別化できるか」が大切になってきます。

 

そこで今回は、不動産ポータルサイトを始めとするネット対策として、私が実践してきたことをお話ししたいと思います。

 

(参考記事)

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不動産会社に営業をかけて、バス便立地の築古物件でも優先的に客付けしてもらう3つの方法

http://sumai-u.com/?p=8118

 

<方法1>ポータルサイトに載せる写真は自分で選ぶ

いまから6年前、父親の所有する賃貸アパートを引き継いだ私は、“専業大家”としてのスタートを切りました。私が所有することになったのは、築25年以上でバス便立地(最寄り駅から徒歩40分)という、“非”優良物件です。

それでも、物件情報は不動産ポータルサイトに掲載してもらっていたので、まずは管理会社さんにお願いして、物件写真をすべて入れ替えることにしました。

 

不動産ポータルサイトに、最寄り駅や駅からの距離、賃料、間取りといった希望条件を入力して検索すると、その条件に合う物件の一覧がズラリと表示されます。

そのとき、自分の物件を真っ先にクリックしてもらうためにはどうしたらいいのでしょうか?

 

私がおすすめするのは、「写真」にこだわることです。

一覧表示の段階では、物件の写真はトップ写真1枚しか表示できません。そのため、サイトを閲覧した人が「その物件に対して最初にどんなイメージを抱くか?」というファースト・インプレッション(第一印象)は、ほぼその写真によって決まってしまいます

 

上から下までズラリと並んだ外観写真のなかで、「お、これは!」と感じてもらえるインパクトがなければ、見る人にクリックしてもらえません。つまり、不動産ポータルサイトにおいては、トップ写真が担うべき役割はきわめて大きいと言えるでしょう。

 

ところが、私が専業大家になった6年前の時点では、トップ写真の重要性をきちんと認識している大家さんはそれほど多くありませんでした(現時点でも、それほど多くないようです)。そのため、当時の不動産ポータルサイトのトップ写真には、管理会社のスタッフがスマホで適当に撮影したような外観写真が少なくなかったのです。

事実、私の物件で使われていたトップ写真も、お世辞にも魅力的とは言えない、アングルも構図もおざなりなものでした(しかも、ややピンぼけ)。

 

私は、このトップ写真をインパクトのあるものに差し替えたいと考えました。とはいえ、私の知る限り、大家がポータルサイトの運営会社に直接アクセスして、写真の差し替えをお願いすることはできません。ポータルサイトと契約しているのは管理会社さんだからです。

そのため、大家としては写真の差し替えを管理会社さんにお願いしなければなりません。ですが、ただ写真を差し替えてほしいとお願いをしても、すぐに対応してもらうのはむずかしいでしょう。

管理会社さんが多くの物件を抱えていることを考えれば、それはしかたのないことです。それに、対応してもらったとしても、「どんな写真を使うかは管理会社さんにお任せ」ということになってしまいます。

 

そこで私は、自分で写真を撮って、その写真を掲載してもらえるようお願いしたのです。太陽光線の加減で私のアパートが最も明るく美しく見える時間帯に、愛用のデジタル一眼レフカメラで、さまざまなアングルからアパートの外観・内観を撮影しました。

そして、ベストショットだと思える写真データを、私の物件の管理をお願いしている管理会社に持ち込み、トップ写真を含め、ポータルサイトに使われている写真をすべて差し替えてもらったのです。

 

いまではルールが厳しくなってしまったのでNGなのですが、デザイナーズホテル並みにおしゃれにリフォームした部屋の写真をトップ写真にしたこともありますし、管理会社さんの女性スタッフにお願いしてアパートの前で撮影した「人物入り写真」を使ったこともあります。

 

このように、インパクトのある魅力的な写真を使うことで、私の物件がクリックされる率は高まり、内見客も少しずつ増えていきました。

 

<方法2>Facebookにストーリーが伝わる写真を載せる

もうひとつ、写真を使った方法をお話しましょう。

この連載で何度かお伝えしていることですが、大家の仕事の本質は、「入居者さんにいかに安全で快適な住空間を提供できるか」ということではないでしょうか。

そして、入居者さんにとって魅力的な物件というのは、心を動かす「ストーリー」がある物件だと私は考えています。

 

(参考記事)

「子育てにふさわしい賃貸物件」、このコンセプトを決めるところから私のストーリーづくりは始まった

http://sumai-u.com/?p=6715

 

ディズニーランドも実践中! 住み続けたい物件をつくる「ストーリーの3要素」

http://sumai-u.com/?p=6805

 

そこで私は、写真を使って物件が持っているストーリーを伝えようと決めました。写真を見た人が、そこでの生活を思い浮かべて、「ここに住みたい」と感じてもらえるような写真を掲載することにしたのです。

 

たとえば、私の所有物件である「Wilshire five seasons」というアパートは、「小さなお子さんを持った夫婦が子育てをするのにふさわしいと思ってくれるファミリー向け物件」というコンセプトを決めてストーリーづくりを始めています。

 

アパートのライトアップも、その試みのひとつです。直接照明と間接照明を組み合わせて、アパートを明るく雰囲気よく浮かび上がらせることで、ただおしゃれに演出できるということではなく、入居者さんに、夜でも安全・安心・快適に過ごしてもらえます。

そして、ライトアップしたアパートの写真をネットに掲載すれば、インパクトがあるだけでなく、そのアパートがどんな物件なのか、見る人に伝えることができるでしょう。

 

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上で書いたように、ポータルサイトのルールが厳しくなったため、いまではNGかもしれませんが、以前は、ポータルサイトのトップ写真にアパートをライトアップした写真を使ったこともありました。

 

仮に、ポータルサイトがNGになってしまっても、いまはFacebookがあります

アパートのFacebookページには、ひな祭りやハロウィン、クリスマスなど、季節ごとに変えているアパートの飾り付けの写真や、植栽の写真、入居者さんの写真などを掲載しています。

そうすることで、部屋探しをしている人だけでなく、管理会社さんや仲介業者さんにも日々の様子やアップデートした情報を伝えることができます。

 

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なお、Facebookだけでなく、Youtubeも有効なツールになり得ますが、その方法については改めてお話させていただきます。

 

<方法3>物件情報にアクセスできる窓口を増やす

先ほどもお伝えしたように、まずはできるだけ多くの人に物件情報を見てもらわなければなりません。そのためには、物件情報にアクセスできる窓口を増やすことです。

 

大手ポータルサイト以外にも、ネット上にはいろいろな窓口があります。

まず思い浮かぶのが、エイブルやアパマン、リバブルといった不動産会社が運営する物件情報サイトです。私は、それら各社のサイトに自分の物件を掲載してもらえるようお願いをして回りました。

 

また、東京R不動産、R-SOTRE goodroomといった特徴ある不動産情報を紹介するサイトもあります。そうした特徴あるサイトの場合、そのサイトのポリシーと合致することが必要ですが、もし特徴のある物件をお持ちであれば、掲載をお願いしてみるといいのではないでしょうか。

実は、私は東京R不動産に掲載をお願いして、一度は断られてしまったのですが、改めて手紙を書き、物件に対する自分の思いを伝えたところ、掲載していただくことができました

 

また、不動産会社だけでなく、特徴のある物件をブログで紹介しているブロガーさんや、知り合いの投資家系大家さんに協力してもらって、ブログなどで私の物件を紹介してもらったこともあります。

 

アイデアが浮かんだら即行動です!

ネット上にはたくさんの窓口があり、たくさんの物件情報が掲載されています。ただ、物件情報を掲載すればいいというだけではなく、ほかの物件と何か違うのか、自分の物件の魅力は何なのかを見る人に伝えることができなければ、競争には勝てないでしょう。

 

ですが、大家さんのアイデア次第では、ネットは強力な空室対策ツールになり得ます

何かアイデアを思いついたとしても、きっとほかの人も同じようなことを考えていることでしょう。でも、それを実行に移すのは、ほんの一握りの人だけです。

 

アイデアが浮かんだら即行動! 行動なくして得られるものはありません。

 

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