連載・トピックス / 不動産投資

大家さん必見!

オーナーさんの物件の家賃で買えてしまうマンション!調べたことはありますか?

2019/08/24 住まいの大学

文/住まいの大学編集部

画像/123RF

家を買おうと考えている人のために、インターネットの中には便利なツールがたくさん用意されています。そのひとつを紹介しましょう。併せて、賃貸経営についての重要なこともひとつ考えていきたいと思います。


ご紹介するのは、不動産ポータルサイト「SUUMO」の中にある「住宅ローンシミュレーション~住まいのお金かんたん試算」というページです。ぜひ、こちらを覗いてみてください。このページ、上半分全体が住宅ローンを計算するためのツールになっていますが、操作はいたって簡単です。


画面には「購入可能額を調べる」というタブと、「月々の支払額を調べる」というタブが表示されているかと思います。さっそくこのうち「購入可能額を調べる」の方に数字を入れてみましょう。


まず、「返済額」の欄です。仮に8万円としておきます。賃貸住宅の管理・共益費込みの家賃に合わせて、といったチョイスです。(この8万円という数字を覚えておいてください。あとで話のキーになってきます)


次に「返済額(ボーナス1回分)」の欄です。こちらは0のままにしておきます。賃貸住宅の家賃にボーナス月での増額がないことに合わせるかたちです。


次に「頭金」です。200万円を入力します。入居者さんが3~4年くらい働いて貯めた貯金額を想定しています。


「返済期間」です。25年としておきます。たとえば中古物件を買う際に、金融機関の審査によって期間が短くなることを想定に入れるためです。


最後に「金利」です。さまざまなケースが考えられる部分ですが、ここでは1.45%という数字を入れてみます。すると、答えはこう出てきました。


購入可能額(融資限度額+頭金)… 2,212万円前後


いかがでしょうか。ごく簡単なシミュレーションですが、まずまずざっとした数字を把握するには十分なものといえるでしょう。


さて、本題はここからです。いま弾き出した2,212万円前後という数字を今度は別のところにあてはめてみます。同じSUUMOさんがリリースしている「SUUMOジャーナル」に掲載されている、ある記事を開いてみます。


「【シングル編】池袋駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング 2019年版」というタイトルの記事です。


・池袋駅まで30分以内
・専有面積20~40平米未満のシングル向け中古売買マンション


その価格相場が安い駅TOP10を紹介するという内容のものです。


1位 ときわ台 2175万円(池袋駅まで12分)
2位 中板橋 2180万円(同8分)
2位 練馬 2180万円(同12分)
4位 板橋本町 2200万円(同17分)
(以下続く)


ご覧のとおりです。上位4駅が、さきほどの2,212万円を下回る数字を示しています。この価格は相場ですので、もっと安く買える物件ももちろん存在しうるということです。


そこで、上記1位の「ときわ台(東武東上線)」で、広さの条件が同じ20~40平米の賃貸物件を探してみるとします。すると、30平米前後で、管理・共益費を除き賃料のみでも8万円を超える物件がゴロゴロと出てきます。「いまの家賃で近所のマンションが買えますよ」の売り文句は、まさにこういう状況を示しているわけです。(もちろん、マンションを買うと、修繕積立金など賃貸にはない出費も発生しますが)


さて次です。今度は同じランキング記事の「カップル編」です。


・池袋駅まで30分以内
・専有面積40~70平米未満の中古売買マンション


その相場が安いTOP10です。


1位 西浦和 1899万円(池袋駅まで30分)
2位 みずほ台 2080万円(同27分)
2位 柳瀬川 2080万円(同25分)
2位 西高島平 2080万円(同30分)
5位 清瀬 2100万円(同20分)
6位 南鳩ヶ谷 2190万円(同30分)
(以下続く)


ご覧のとおり、こちらではずらりと1~6位までが2,212万円以下に並びます。池袋までの所要時間はシングル編に比べ、さすがにある程度伸びていますが、もちろん30分以内はキープされています。


そこで、たとえばさきほどふれた「ときわ台」駅で、単身用の賃貸マンションに住み、賃料8万円台、管理・共益費を合わせて月9万円以上を払いながら池袋の会社に通勤している方がいるとします。


この方の場合、上記に並んだ駅に中古マンションを探せば、通勤時間を若干伸ばすだけで、月々の金銭的負担をさほど増やさずに(場合によっては減らしながら)、広さ、仕様とも一段上の物件に住み替えることも可能でしょう。


以上、いかがでしょうか。


なお、上記のランキングについて、SUUMOさんによれば、データの抽出期間は「2019年1~3月」となっています。このことはすなわち、賃貸住宅にとっての重要な問題を示唆しています。


その問題とは、現在高止まりの状態にある中古マンション価格がもしも今後下落し、なおかつ金利が上がらなければ、家賃並みのローンで買える中古マンションはさらにその数を増していくということです。


もっとも、数が増えたからといって、そこに賃貸住宅の入居者さんがこぞって吸い上げられるといったことにはもちろんなりません。住宅ローンは、誰も彼もがおいそれと借りられるものではないからです。


ですが、ともあれ数字は示されているとおりです。今後の中古マンションの価格動向は、賃貸オーナーさんがぼんやり気にかけずにおいてはいけないもののひとつであることに、間違いはありません。


(文/朝倉継道)

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