連載・トピックス / 不動産投資

カリスマ空室コンサルタントが
教える不動産投資のリアル

「経営する」という意識を持っていますか?

ババ物件を“ババ”に見せない「満室保証」の甘いワナ

2016/02/03 尾嶋健信

不動産投資市場には「ババ物件」が数多く出回っている! と警鐘を鳴らす、カリスマ空室対策コンサルタントの尾嶋健信さん。尾嶋さんによれば、ババ物件を“ババ”だと気づかせないために、不動産業者会社が「満室保証」するケースが多いとか。それっていったい、どんなシステムなのでしょうか。

いまは“買いどき”ではなく“売りどき”

 連載第1回目でお話しした「ババ物件」に対する反響が大きかったので、今回はその続編をお話ししましょう。まずは、「ババ物件」のおさらいから。

「ババ物件」の“ババ”とは、「ババ抜き」のババのこと。つまり「ババ物件」とは、不動産投資の世界で「買っても儲からないハズレ物件」、よりはっきりいえば、「買うと損をする要注意物件」を意味します。

 たとえば、現在「投資目的」で販売されている新築ワンルームマンションは、ほぼババ物件と考えて間違いありません。なぜなら、不動産価格はいまが高値のピークだから。いまマンションを買っても、それがいま以上の高値で売れる可能性はきわめて低いでしょう。マンションはいま、“買いどき”というより、むしろ“売りどき”なのです。

 売りどきですから、個人のベテラン不動産投資家たちも、手持ちの物件をどうやって高値で売り抜けようかと、いろいろ画策しています。そうやって、中古マンション市場にも数多くの「ババ物件」が出回るようになっているわけですね。

中古マンションのババ物件が市場に出回るまで

 では、中古マンションのババ物件はどのように生み出されるのでしょうか。

 Aさんは、2008年のリーマン・ショックの頃に投資用マンションを購入。その後、マンションの分譲価格も賃貸家賃も大きく値上がりしたため、Aさんは賃貸経営でいまや10パーセント以上の利回りを確保しています。2008年当時1億円で購入したマンションで、現在の賃貸収入は年間1000万円以上!

 とはいえ、そのマンションを永久に持ち続けるつもりはありません。売るとすれば、いまがそのタイミング。そこでAさんは、不動産投資物件の販売を専門に行なう不動産業者に「自分のマンションを売ってほしい」と持ちかけました。以下は、Aさんと業者の会話です。

Aさん:このマンションをできるだけ高く売ってほしいんだけど、いくらくらいなら売れますかね?

業者:購入者がこのマンションを買って賃貸経営するなら、利回りは最低でも7パーセントはほしがるでしょうね。

Aさん:だったら、いまの年間家賃収入1000万円が、購入金額の7パーセントになるようにすればいいんですね?

業者:そうなりますね。1000万円÷7%=1億4285万円ですから、販売価格1億3800〜4000万円なら、7%以上の利回りが見込まれる計算になります。

Aさん:じゃあ、売値は1億4000万円でお願いします。

 というわけで、Aさんが7年前に1億円で買ったマンションは、何も知らない人に1億4000万円で売却されるわけです。業者に仲介手数料を払っても、Aさんには3500万円前後の利益が出るはず(税金で半分くらい持っていかれますが)。

 一方、このマンションを1億4000万円で買った人は、これからきっと賃貸経営に苦労するでしょう。

 築7年も経っていれば、このマンションは水回りをはじめ各所に傷みが出ているはずで、建物の状態は今後さらに劣化していきます。おそらく近い将来、大規模な修繕が必要になるでしょう。

 また、築年数が古くなれば家賃を上げにくいし、空室が出始めると、今度は逆に家賃を下げなければならなくなり、赤字に転落のおそれも。結局、1億4000万円は高い買い物=ババ物件だったと気づいても、後の祭り…。

「満室保証」に甘えすぎた結果…

 このように、これから不動産投資を始めようという人には、「その後の賃貸経営をどうするか?」という問題が常についてまわります。情報弱者である不動産投資ビギナーの人々も、どこかのタイミングで、その事実に気づくはずです。

 この自分に安定した賃貸経営ができるだろうか……。そんな不動産投資家の不安を払拭するのが、不動産販売会社の提供する「満室保証」システムです。これは、実際の入居状況に関係なく、物件購入後の一定期間、満室分の家賃を保証するというもの。

 たとえば、1室賃料5万円のワンルームマンションが合計10室あるマンションの場合、保証期間が2年間であれば、10室がすべて空室でも、毎月50万円の家賃収入×2年分=1200万円が保証されるのです。

 このシステムの存在を知って、ラッキー! と思う人は要注意。不動産会社の口車に乗せられて、投資用マンションを買ってしまうかもしれません。

 この満室保証システムを、私は全面的に否定するわけではありません。家賃収入が全額保証されている1年か2年の間に、オーナー(マンション購入者)は賃貸経営の何たるかについて、学ぶことができるのですから。とはいえ、「不動産投資を本業にする!」くらいの気概と覚悟がなければ、これがなかなかむずかしい…。特に、本業が忙しいビジネスマンの場合、賃貸経営について勉強する時間なんて取れないのが実情でしょう。

 いうまでもなく、家賃収入として保証されている金額は、マンション販売価格に初めから含まれています。つまり、購入者はそれだけ高い物件を買わされているということ。だからこそ、保証期間中に賃貸経営のノウハウをしっかりマスターしないと、結局は割高の物件を買わされただけ、で終わってしまいます。

 つい先日も、中部地方のあるマンションオーナーから、「助けてください」と相談を受けました。そのマンションは全16室あるのですが、現在15室が空室状態。これまでは満室保証期間だったので16室分の家賃が毎月入っていましたが、保証期間があと1カ月で終了するのに、空室を埋めるメドがまったく立っていないとか。この案件にはさすがの私も、頭を抱えてしまいました…。

 不動産投資と賃貸経営の勉強は、物件を買ってから泥縄式に始めるのではなく、買う前にじっくり時間をかけて行なうこと。正しい知識さえあれば、ババ物件をつかまされることなく、不動産投資でしっかりと利益を上げられるはずです。

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