連載・トピックス / 不動産投資

カリスマ空室コンサルタントが
教える不動産投資のリアル

景気がいいと不動産投資は儲からない!?

不動産に1億円を投資すると月の儲けはいくら?

2016/01/27 尾嶋健信

全国で5000室以上の空室を埋めた実績を持つ、カリスマ空室対策コンサルタントの尾嶋健信さん。連載第5回目となる今回は、1億円の不動産投資でいくら儲かるのか、というリアルな話を語ってもらいます。

5年前なら、1億円の投資で月30万円の副収入があったけれど…

これから不動産投資を始めたいという方からよく聞かれる質問に、次のようなものがあります。

 

不動産投資に1億円のお金をかけると、月にいくらくらい儲かるのですか?」。

 

お答えしましょう。

1億円の不動産投資で、儲かるのは月に10〜20万円程度です。

 

たったそれだけ?」と驚く人が多いかもしれませんね。そうなんです、たったこれだけです。

5年ほど前だったら、1億円の不動産投資で、月30万円以上の利益が出ていましたが、いまのように景気が上昇局面に入ると、不動産投資は基本的に儲かりにくくなるのです。

その理由は、不動産価格と家賃相場はなかなか連動しないから。平たく言えば、不動産価格が上がったからといって、すぐに家賃を上げられるわけではないということです。

数字を出して具体的に説明しましょう(ここでは、わかりやすさを優先するため、話をかなり単純化して進めます)。

 

まず、5年前の話をします。

東京のA町に、1室20㎡、賃料8万円×10室のBマンションがありました。このBマンションから得られる家賃収入は、1カ月80万円×12カ月=年間960万円です。

 

ある不動産投資家が、このマンション1棟を1億円で購入しました。投資家といえども、それだけの現金を一括で払うのはむずかしいので、年利4.5%の銀行ローンを利用しました。

このとき、年間の金利支払い額1億円×4.5%=450万円です(実際には元金が減れば金利も減ります)。

 

この場合、金利を支払った後に手元に残るのは、家賃収入960万円−金利450万円=510万円月額で42万5000円です。

ここから、不動産管理会社に支払う管理費や、将来の修繕に備える積立金、さらには固定資産税などを支払わければならないため、実際の利益は月額30万円ほどになります。

それでも、まあ、月に30万円の純利益が出れば、不動産投資する意味はあるでしょう

 

いまは、月10〜20万円の利益が出ればよいほうに

次に、先ほどの例から5年後の「いま」の話をします。

 

東日本大震災の発生した2011年に比べて、わが国の景気はずいぶん好転しました。デフレ不況から脱しつつあるといっていいでしょう。さらに、2013年9月には東京オリンピック招致が決定。2020年に向けて、首都圏の不動産業界はいま、大いに盛り上がっています。マンションの販売価格もうなぎ上り。東京のA町にある1室20㎡の分譲ワンルームマンションも、300万円以上値上がりしました。

 

いま、このA町で、1億円で買える不動産物件といえば、1室20㎡×6室の小さなマンションくらい。その一方で、家賃相場は5年前とほとんど変わっていないため、賃料を1室8万円程度にしないと、誰も入居してくれません

 

つまり、このマンションから得られる家賃収入は、8万円×6室×12カ月=年間576万円。一方、購入資金1億円を年利4.5%の銀行ローンでまかなった場合、金利支払い額は年間450万円になります。

手元に残るお金は576万円−450万円=年間126万円月割りにすると12万6000円で、ここから管理費や修繕積立金を拠出すると、赤字になる可能性もあるし、万が一空室でも出れば、赤字に転落するのは確実です

 

脱サラ志向が不動産投資を加速させる?

このように、景気が好転して不動産価格が上昇し続けているいま、不動産投資で利益を上げるのはむずかしい状況になっています。にもかかわらず、不動産投資は相変わらず、ブームといってもいいほどの賑わいを見せています。いったいなぜでしょうか。

これは私見ですが、この社会にはそれだけ、「サラリーマンを早く卒業したい」と考えている人が多いのではないでしょうか。

 

日本経済を支えるビジネスマンのなかには、毎日本当に忙しく働いている人たちがいます。

たとえば私の知り合いに、外資系企業に勤めている営業マンがいますが、彼は連日帰宅が夜10時過ぎ。資格取得のための勉強もしているので、休日もほとんど休みなしです。年収は1000万円を超える高給取りですが、40代半ばを過ぎ、さすがに体のほうがキツくなってきたとか。

 

そんな彼が最近考えているのが、不動産投資で副収入を得ること。そして、もしそちらのほうで成功したら、サラリーマンを辞めて、賃貸経営で悠々自適の生活を送りたいといいます。

 

彼のように、外資系企業勤務で年収1000万円を超えるビジネスマンには、銀行も喜んでお金を貸します。おそらく、年収の20倍の2億円までは貸してくれるでしょう。銀行側からすれば、2億円程度の小口融資を数多く実行するほうが、リスクが分散されて好都合なのです。

 

実は私の知人のほうにも、不動産投資を早く始めたい事情があります。なぜなら、彼の勤める外資系企業では最近、早期希望退職者を募り始めたから。もしかすると、近い将来、彼も退職しなければならなくなるかもしれません。だとすれば、年収1000万円超がキープできているいまのうちに、銀行から融資を受けておいたほうがよさそうです

 

このように、不動産投資にある種の夢を抱くビジネスマンは跡を絶ちません。かくして、不動産投資セミナーが連日盛況なのは、以前の記事でご報告した通りです。

 

(参考記事)

無料の不動産投資セミナーに参加してみたら一体どうなるのか?

http://sumai-u.com/?p=911

 

セミナーに参加する人たちの多くは、不動産投資の現状を知らない「情報弱者」ですが、なかには「利益が出ないのは知っているけど、買えるうちに不動産を買っておきたい」という人もいるのです。

 

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