連載・トピックス / 不動産投資

これだけは知っておきたい不動産投資の「超」キホン

不動産投資の4つのメリット(1/2)

不動産投資で継続的な収入を得る仕組みをつくる

2016/01/24 大倉修治

不動産投資にはどんなメリットがあるのでしょうか。ここでは不動産投資の4つのメリットについて説明します。今回は、そのうち2つのメリットについてご説明します。

私的な年金づくりに活用する人が多い

「薮のなかの二羽より今、手のなかにある一羽のほうが価値がある」

 わずかでも実際に手にしたモノのほうが、手に入るかどうかわからない大きな可能性よりも価値があるといった意味)といった諺(ことわざ)があります。

 これを資産運用に当てはめると、将来得られるかどうかわからないキャピタルゲイン(売却などによる値上がり益)よりも少しでもインカムゲイン(配当・利息などによる現金収入)を得ておいたほうがよいといった話になります。このようなスタンスで、私的な年金づくりに不動産投資を活用されている人は多いです。

 今回は、自宅用とは別に投資用のアパートやマンションを購入し、それを他人に貸すことで収益を得るといった現物不動産投資のメリットについて触れていきます。不動産投資のメリットは大きく4つありますが、今回はそのうちの2つのメリットについてお話します。

メリット1 継続的な収入を得る仕組みがつくれる

 不動産投資の収益の源泉となる家賃(賃料)は、下方硬直性があるといわれ、景気が悪いときでもさほど影響を受けず、安定的に推移する傾向があります。上手に不動産投資を行なえば、「継続的かつ安定的な収入が入ってくる仕組み」を構築できる可能性が高まります。

 ただ、立地条件、建物の築年数、管理状況等によって話は変わります。また、投資なので、購入(入口)してから保有している間のことだけでなく、売却(出口)したときまでのトータルの収益についても投資の成否を測る上では勘案する必要があります。

メリット2 レバレッジが効く

 不動産投資は、購入する不動産を担保にローンを組むことができるため、全額自己資金でなくても投資することが可能です。投資する不動産の収益率(利回り)とローンの金利次第では、そこに「差(ギャップ)」が生まれ、少ない投資金額で高い利回り(「レバレッジ効果」)を得ることが期待できます。

 ちなみに、レバレッジとは、「てこ」のことをいいます。「てこ」は小さな力で重いものを動かす道具です。レバレッジ効果とは、「てこ」のように小さな資金で大きな利益(リターン)を得ることをいいます。

 レバレッジ効果は、借入額を多くしたほうが高まるかもしれません。ただ、その裏側にはリスクがあります。たとえば、ローンの金利が上昇した場合、ローンの返済額は増え、その結果、収益は圧迫されます。

 ローンの比率については、どの程度リスクを受け入れることができるのか、その度合い(リスク許容度)を勘案する必要があります。リスク許容度は、収入や資産の状況、投資に関する経験や知識など個別の事情によって変わります。投資に際しては、まずは、投資するご自身の収支および資産の現状を把握することから始めるとよいでしょう。

 ちなみに、一定の保証金を担保にして、その保証金の何十倍もの為替取引を行なえる「FX」もレバレッジの効く投資商品といえます。ただ、FXの場合は、いってみれば「個人の信用」を担保にしている点が不動産投資とは大きく異なります。また、レバレッジを効かせ過ぎ、かつ、為替レートが予想に反した動きをして損失が膨らむと追加証拠金などが求められたりします。このようなことは不動産投資ではありません。

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