連載・トピックス / 不動産投資

カリスマ空室コンサルタントが
教える不動産投資のリアル

「戦略」「資金」「税金」ともうひとつ…

不動産投資は、”4つの要素”に分解すればうまくいく

2016/07/27 尾嶋健信

ここまで不動産投資の裏側や、不動産投資を始めるために必要な基礎知識などを一通りお話ししてきました。ここからは、賃貸経営において重要な空室対策についてお伝えしていきたいと思います。まずは、不動産投資を構成する4つの要素から、順を追って説明していきましょう。

不動産投資は4つの要素で考える

 ここまで不動産投資の裏側や、不動産投資を始めるために必要な基礎知識などを一通りお話ししてきました。ここからは、賃貸経営において重要な空室対策についてお伝えしていきたいと思います。

 早速、空室対策の具体的な内容についてお話しをしたいところですが、不動産投資における空室対策の位置づけを理解していただくために、まずは不動産投資を4つの重要な要素に分解し、それぞれについて解説しましょう。

 一口に「不動産投資」といっても、私は、次の4つの構成要素から成り立っていると考えています。つまり、不動産投資を行なうのであれば、この4つの要素を満たすことが必要といえます。

(1)投資戦略
 不動産投資には、「どのような不動産物件を狙って、どのように利益を上げたいのか」という戦略がまず必要です。たとえば、不動産物件別でいえば、本欄で以前ご説明したように、「区分マンション投資」「戸建投資」「地方高利回りアパート投資」「RCマンション投資」「新築アパート投資」「競売物件投資」の6つの戦略が考えられます。

(2)資金計画
 また、不動産投資には、投資に必要な資金をどのように用意するのか、その資金計画が重要になります。一般的には、銀行の不動産投資ローンを利用する人が多いでしょうが、「不動産経営ビジネスを起業する」という名目で、日本政策金融公庫などの政府系金融機関を利用する方法も考えられます。

 いずれにしても、返済方法を含め、無理のない計画を立てる必要があるでしょう。また、「不動産経営ビジネスを順次拡大していきたい」という場合は、銀行の評価が高まるような資金計画をぜひ立案したいところです。

税金はきれいに払ったほうがいい

(3)税金対策
 不動産投資を始めるにあたって、資金計画とともに、あらかじめ考えておかなければならないのが税金対策です。不動産を取得する場合には不動産取得税が課せられますし、取得した不動産に対しては毎年固定資産税もかかってきます。

 また、取得した不動産を売却する際には、その売却益が課税の対象になります。不動産を所有していた期間が5年以内であれば短期譲渡所得、それ以上であれば長期譲渡取得と見なされ、所得税と住民税の税率がそれぞれ変わってくるので注意が必要です。

 とはいえ、いたずらに節税対策をあれこれ模索するのは、個人的にはかえってマイナスになると考えています。むしろ、日本国(日本政府)を自分の不動産投資のビジネスパートナーだと考え、ショバ代を支払うつもりで、税金はきれいにしっかり払いたいもの。

 税金をきれいに納めていれば、賃貸経営ビジネスの経営者としての銀行の評価が高まり、ビジネスをさらに拡大することが可能になります。一見、矛盾するようですが、税金をしっかり払っている人ほど、より多くの資産を残せるものなのです。

(4)賃貸経営
 そして、不動産投資の成否を左右する最も大きな要素といえるのが、賃貸経営というビジネスです。本欄で繰り返し述べてきたように、あなたの不動産投資が成功するか否かは、あなたが賃貸経営事業者であるという自覚をしっかり持てるかどうかにかかっています。

 以下、賃貸経営について、もう少し詳しく見ていきましょう。

賃貸経営に必要な「ふたつの対策」とは?

 私は、賃貸経営というビジネスにとって、「空室対策」と「満室対策」のふたつの対策が必要だと考えています。それぞれを私なりに定義すると、次のようになります。

 空室対策とは、所有する不動産物件に対して、満室である確率を最大限に高める、新規客に向けての対策のこと。簡単にいえば、現在空室になっている部屋に、いかに新規客を取り込むかという対策になります。

 満室対策とは、所有する不動産物件に対して、満室であり続ける確率を最大限に高める、継続客に向けての対策。簡単にいえば、現在居住している継続客に、いかに末永く住み続けてもらうかという対策になります。

 現在の賃貸住宅市場では、空室対策についての話はよく聞くことがあるかと思いますが、満室対策の考え方は軽視されがちなように思います。次回から、空室対策と満室対策のノウハウについて、具体的にご説明していこうと考えています。

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