連載・トピックス / 不動産投資

カリスマ空室コンサルタントが
教える不動産投資のリアル

書類のやりとりだけで丸儲け

不動産業者だけが得をする、中間省略登記の真実

2016/03/02 尾嶋健信

賃貸経営のプロであり、これまでに4000戸以上の空室を埋めた実績を持つ、スゴ腕空室対策コンサルタントの尾嶋健信さんが語る、不動産投資のリアルな世界。今回は、中間省略登記にまつわる実話を語っていただきました。

不動産登記を省略して、物件を売り主から買い主へ

 突然ですが、「中間省略登記」という言葉を、お聞きになったことはあるでしょうか。

 簡単にご説明しましょう。

 たとえば、ここにAさん所有のマンションが1棟あったとします。Aさんはこのマンションを3000万円で売却しようと思い、Bという不動産業者に販売の仲介を依頼しました。しかし、買い主はなかなか見つかりません。

 すると不動産業者Bは、「当社がかわりに3000万円で買い取ります」と申し出ました。Aさんにしてみれば、3000万円で売れないのなら値下げしなければいけないかも…と考えていた矢先なので、大喜び。「やはりBさんは頼りになるなあ」と、不動産業者Bに感謝しました。

 しかし、不動産業者Bも、ボランティアでマンションを買い取ったわけではありません。そのマンションが3000万円以上で売れると確信したからこそ、転売目的で買い取ったわけです。そして実際、そのマンションは4500万円で買い主Cに売れました。

 通常の不動産登記では、このマンションの所有権は売り主Aから不動産業者Bに移転し、さらに不動産業者Bから買い主Cに移ることになります。

 しかし、このようにA→B→Cという流れで不動産の所有権が移転するとき、Bが不動産業者であれば、その登記を省略してA→Cという形で登記できます。これが「中間省略登記」というもので、登記簿にBの名前は載らないため、Bは不動産登録免許税や不動産取得税を支払わずにすみます。加えて、売り主Aに知られることなく、いくらでも売値をつり上げることができます。このシステムを使えば、不動産業者Bはまさに丸儲けできるのです。

静岡県にある賃貸マンションのケース

 私が関わった案件でも、中間省略登記をめぐるヒドい事例がありました。

 静岡県にあるその賃貸マンションは、築18年の3階建てで、1LDKの居室が全12室。そのうち7室は住人が住んでいて、5室が空室になっていました。家賃は平均月3万円で、販売価格は5500万円。全室満室の場合の表面利回りは7.85パーセントで、そう悪くありません。

 この物件を、東京都に住むサラリーマンのZさんは、神奈川県にあるY不動産から購入しました。ところが、このY不動産が実にいいかげんな会社で、広告には1室の専有面積が40平方メートルと書いてあったのに、実際には30平方メートル強しかありませんでした。

 またY不動産は、「このマンションはリフォームしたばかりで外観も内観もきれいだから、空室もすぐに埋まりますよ」と言っていましたが、実際には、空いている5室とも汚れと傷みが激しく、このままでは誰も入居させられない状態でした。

 そこで、マンションオーナーになったZさんは、何とか空室を埋めようと、5室すべてをリフォームすることに。1室100万円ずつ、合計500万円かけて、クロスやフローリングの張り替えを行ない、内装をすっかりきれいにしました。

 これで5室の空室もすぐに埋まり、安定した家賃収入が得られるはず。Zさんはそう期待したのですが…。

水漏れ事故発生で、不動産業者を訴える裁判に

 しかし、物事はそんなにうまく運びませんでした。なんと、そのマンションで水漏れ事故が発生したのです。築年数が古いため、水道管があちこちで劣化していたのが原因でした。悲惨だったのは、せっかくリフォームした5室のうちの4室が、水漏れ被害に遭ってしまったこと。張り替えたばかりの床もクロスも、すべて台無しです。

 日頃温厚なZさんも、この水漏れにはさすがに激怒しました。「こんな欠陥マンションを売りつけたんだから、水漏れの損害を弁償してくれ!」とY不動産に詰め寄りました。が、Y不動産はのらりくらりとZさんの言い分をはぐらかし、いっこうに弁償しようとしません。そこでZさんはついに、Y不動産を相手に、瑕疵担保責任を問う民事訴訟を起こしたのです。

「瑕疵担保責任」とは、物や不動産の売買契約で、売却されたものに通常の注意では発見できない欠陥があった場合、売り主がその損害を賠償しなければならない責任のこと。Y不動産は、水道管がボロボロのマンションをZさんに売りつけたのですから、Zさんの被った損害を賠償し、かつ水道管の欠陥を補修する責任があります。

 裁判では、驚くべき事実が明らかになりました。なんとY不動産は、静岡県にあるそのマンションを一度も見ていないのです。売り主である地主のXさんから、当初4500万円の売値で出ていたマンションを「誰も買い手がつかないから」と1000万円値切って3500万円で購入し、そこに2000万円の利益を乗せて、右から左という書類のやりとりだけで、Zさんに5500万円で売りつけていたのです。

 結局、売り主であるXさんは4500万円の物件を3500万円で買い叩かれ、買い主であるZさんは2000万円も高く買わされていたのでした。このように、情報弱者がバカを見るのが、不動産投資のリアルな世界なのです。

 ちなみに、Zさんの民事訴訟は現在も係争中です。

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