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物件購入と住宅ローン融資の手続きを網羅

中古マンション購入の流れは? 物件探しから住宅ローン融資までが一目でわかる!

2017/06/01 小島淳一

中古マンション購入の流れはどうなっているのでしょうか。気に入った物件を見つけて、入居できるようになるまでには、売買契約や住宅ローン審査、手付金の支払いや融資実行といった多くの手続きやダンドリが必要になります。物件選びと住宅ローンどのような流れで手続きを進めていけばいいのか、中古マンション購入の流れについて全体像をご説明します。

中古マンション探しから入居までの流れを知ろう

住宅を何度も購入する人というのはなかなかいませんから、住宅購入に慣れている人や、住宅購入が得意という人はなかなかいないことでしょう。

住宅を買うと一言で言っても、物件探しから売買契約、購入代金の支払いといった物件選びの流れと並行して、住宅ローン選びから申し込み、審査といった住宅ローン選びも進めていかなければなりません。

 

期間はどれくらいかかるのか、どんな手続きをどのようなダンドリで進めなければいけないのか、わからないことだらけという人は少なくないはずです。

 

そこで、ここでは中古マンション購入の流れをご説明します。

全体の流れがわかっていれば、先の見通しがつきますから、慌てずに中古マンション購入の手続きを進めていけるはずです。

 

まずは、中古マンション購入の全体像を図で見てみましょう。

 

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クリックすると図が拡大します

中古マンション購入の第一歩は予算決め

中古マンション購入の第一歩は、購入予算の決定です。予算を決定しないまま物件選びを始めてしまうと、ついついグレードの高い物件に目がいってしまい、無理をして購入してしまうということにもなりかねません。

 

金融機関が貸してくれるのだから大丈夫だろうと思われるかもしれませんが、「貸してもらえる金額」と「借りてもいい金額」は違うのです。

貸してもらえる金額をギリギリまで借りてしまったら、子どもが生まれて教育費がかかるようになったり、収入に変化があったりした場合に、住宅ローンの返済を続けていくのがむずかしくなってしまうでしょう。

 

そのようなことにならないよう、無理のない資金計画を立ててください。

予算を決める際には、できれば金融機関などに属していない独立系のファイナンシャル・プランナーなどに相談して、将来の家計をシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

 

諸費用の負担を忘れずに!

もうひとつ、購入予算で気をつけていただきたいのは、諸費用(諸経費)の負担です。中古マンションを購入する場合、物件価格以外にも諸費用と呼ばれるお金がかかります

 

住宅ローンの借入れ金額と自己資金を合わせた金額が、住宅購入の総予算ということになりますが、その総予算ギリギリの物件価格のマンションを購入できるわけではありません。

諸費用の目安は、物件価格の7〜10%と言われていますから、その分の資金は諸費用の支払いのために必ず残しておくようにしましょう。

 

中古マンション選びはに衝動買いに要注意!

物件探しを始めて、気になる物件が見つかったら、必ず見学(内見)に行きましょう。できるだけ、多くの中古マンションを見て、相場観や物件を見る目を養うことをおすすめします。

不動産会社の営業マンはすぐに契約がほしいので、「こんないい物件はもうありませんよ」とか「ほかのお客さんが購入を検討しています。早く決めないと取られてしまいます」といった言葉で煽ってきますが、衝動買いをして後悔することのないよう、慎重に検討してください。

 

購入申し込みと住宅ローンの事前審査

購入する物件が決まったら、購入申し込みをします。住宅ローンの事前審査も同時に受けておきましょう。事前審査の結果が出るまでには、だいたい1週間くらいかかると考えておいてください。

 

住宅ローンは、自分で好きなものを選ぶこともできますし、不動産会社の提携ローンを利用することもできます。提携ローンの場合、優遇金利で融資を受けられる場合もありますし、手続きなどは不動産会社がサポートしてくれるので、どうしてもこのローンを利用したいといった場合でなければ、提携ローンの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

 

また、自分で住宅ローンを選ぶ場合には、ひとつ注意点があります。それは、融資実行日のタイミングです。

通常、不動産取引では、物件の購入代金を支払う決済日と融資実行日を同じ日にします。そのため、融資を申し込む金融機関に、融資実行日を決済日と同じタイミングにしてもらえるかどうかを確認しておかなければなりません。

 

売買契約と手付金について知っておこう

住宅ローンの事前審査が通ったら、不動産の売買契約を結びます。売買契約の売買契約を結ぶ際には、通常、手付金を支払うことになります。

手付金とは売買契約の成立を示す証拠金のようなもので、売買契約をキャンセルすることがなければ、そのまま住宅購入費に充当されます。手付金は、物件価格の一部を先払いするものと考えておけばよいでしょう。

 

なお、売買契約を結んだ後に買い主の都合で売買契約をキャンセルした場合には、手付金は戻ってきません。解約金として売り主が受け取ることになっています。

ただし、住宅ローンの審査が通らず、やむなく契約をキャンセルする場合もあります。この場合、売買契約に「ローン特約」が盛り込まれていれば、手付金は買い主に全額返金されます。売買契約にローン特約が入っているか、必ず確認しておきましょう。

逆に、売り主の都合で契約がキャンセルされた場合には、売り主は手付金の倍額を買い主に支払うというのが一般的です。

 

住宅ローンの本審査から融資実行まで

売買契約を結んだ後は、住宅ローンの本申し込みと本審査を行ないます。この本審査が通れば融資が実行されます。

本審査の内容は、事前審査と基本的には同じですが、より厳しい審査が行なわれます。そのため、本審査の結果が出るまでにはだいたい2〜3週間かかるのが一般的です。

 

何事もなく本審査を通過すれば、住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を結び、3〜4日程度で融資が実行されることになります。

融資実行とは、金融機関が実際に融資を行なって、口座に借入金が振り込まれることをいいます。

 

気になる住宅ローンの金利ですが、融資を申し込んだ日の金利ではなく、融資実行の日の金利が適用されますので、このことは覚えておいてください。

なお、売買契約を結んでから住宅ローンの融資が実行されるまで、最低でも2週間、一般的には1カ月程度かかると考えておきましょう。

 

中古マンションを購入する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります(「売主物件」と呼ばれる不動産会社が所有している物件を、その不動産会社から直接購入する場合には仲介手数料はかかりません)。

なお、仲介手数料は、「契約時に半額、決済引き渡し時に半額をそれぞれ支払う」場合と、「決済引き渡し時に全額を支払う」場合がありますので、不動産会社に支払いのタイミングを確認しておいてください。

 

また、なかには交渉すれば仲介手数料を値引きしてくれる不動産会社もあります。また、会社によっては、はじめから「仲介手数料ゼロ」とか「仲介手数料が半額」といった値引きを売りにしている会社もあるので、よく調べてみましよう。

少しでも出費を抑えたい人は、そうした不動産会社を利用することを検討してみてはいかがでしょうか。

残金決済と引き渡しは同じ日に行なう

融資実行日には、残金決済物件の引き渡しが行なわれます。残金決済とは、購入価格から手付金を差し引いた残りの金額を支払うことです。

これが終われば、住宅の鍵を受け取って、いつでも入居することができます。

なお、残金決済と引き渡しは、平日、銀行の営業時間内に行なわれるので、スケジュールを確保しておきましょう。

 

引き渡しと同時に、不動産の所有権を売り主から買い主へ移転するための所有権移転登記を行ないます。登記費用として、登録免許税司法書士への報酬を支払う必要があります。これは、決済日に現金で用意する場合が多いので、準備を忘れないようにしてください。

 

住宅ローン減税を受けるために確定申告を忘れずに

マイホームを購入したら、住宅ローン減税を受けることができます。要件を満たしていれば、10年間で最大400万円の控除を受けられるので、忘れずに確定申告をしてください。

サラリーマンの場合は、確定申告が必要なのは1年目だけで、2年目からは勤務先の年末調整で手続きができます。自営業者など給与所得者でない人は、2年目以降も確定申告が必要です。

 

ここでは中古マンション購入の流れについてご説明しました。

中古マンション購入にはいろいろな手続きがありますが、まずは全体像を理解しておけば、実際の購入時にはスムーズに手続きを進められるかと思います。

 

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