連載・トピックス / 不動産投資

賃貸オーナーさんの投資入門

余裕資金で始めて、慣れない「値動き」に慌てないこと

2019/08/27 住まいの大学

文/住まいの大学編集部

画像/123RF

賃貸オーナーさんは、よく投資家ともいわれますが、本当は投資家である要素は非常に薄いのかもしれません。それよりは、アパート・マンション(ときには一戸建て)というレンタル商品を利用した、サービス業の経営者という方がピッタリです。


そのことは、物件運営を管理会社に任せる場合であっても、何ら変わりません。管理会社に仕事を任せることは、投資ではなく、単なる業務委託です。オーナーがその物件の経営者である前提にまったく変わりはないのです。


その意味で、管理会社というのは、オーナーにとってはいわば下請け業務の発注先にすぎません。


そう考えると、顧客サービスの死命を制する位置にいる大事な下請け先をオーナー自身が選ぶことのできない多くのサブリース契約は、「35年安心」どころか、実は大変スリリングな冒険であることがよくわかります。


さて、そんなオーナーさんも、最近は「老後2000万円報告書問題」報道が飛び交うなどしたこともあって、賃貸以外にも、将来のため何か投資をとお考えになることもあるかと思います。


そこで、まず2つの基本的な注意点をお伝えしたいと思います。


1. 値動きに慌てないこと

賃貸住宅への投資(ここではあえて投資といいます)では、値動きに慌てさせられるということが基本としてありません。


退去者が出て、次の入居者さんを募集する際に、以前の家賃では募集が難しくなっていた、あるいは、サブリース会社から家賃引き下げの申し入れがあったなどしたとき、やっとそれに気がつく程度です。


もっとも、物件そのものの価格自体は、市場の動向に合わせてつねに動いてはいます。ですが、その最終結果は、物件を手放すことを決めたのち、買い手が決まる段階を迎えるまで、結局のところわかりません。


そうした理由もあってか、オーナーさんが初めて金融商品などを買い、投資をすると、不慣れな「値動き」というものについつい翻弄されがちです。


焦って狼狽売りをしたり、高値づかみをしてしまったり、あるいは損切りのタイミングを逃したりと、慌てた判断を下してしまうことがよくありますので、ぜひ気をつけてください。


なお、以上の「値動きに敏感であっても翻弄されるな」は、株、外貨、投資信託、外貨建MMF、REIT、金地金等々、あらゆる投資先にいえることです。


2. 余裕資金で始めること

では、上記のような失敗の結果、手持ちの資産に致命的なダメージが及ぶといった状況にならないためにはどうしたらよいのでしょうか。答えは簡単です。投資は余裕資金で始めることです。


そもそも、投資の初心者がまったくミスなく、無傷のまま成功を重ねていくなど、そうそうあることではありません。


たとえ失敗しても、本業(?)である賃貸経営や、オーナーさん自身の生活にまでは傷がおよばない範囲で、投資は徐々に始めていくことが肝心です。では、その余裕資金ですが、どんな風に割り出せばよいのでしょうか?


たとえばこちらのサイトでは、以下のとおり簡潔にそれを示しています。

・まず自分の資産を洗い出す
・さらに「生活費」と「近い将来使う予定のお金」を割り出す
・自分の総資産からそれら(生活費と近い将来使う予定のお金)を差し引く
・残った金額が投資に回せる余裕資金である

ちなみに、以上のうち生活費については、「食費等、日々の生活を送る上で欠かせないお金。一般的に半年~1年分が手元にあればひとまず安心」との説明です。


さらに、「近い将来使う予定のお金」については、「住宅購入のための貯金や、子どもがいる場合の教育費など」とのこと。前者はともかく、後者にあっては、人それぞれの立場によって大きく違いがあることでしょう。ただし、賃貸オーナーの場合、次に掲げる2つを絶対に忘れてはいけません。


そのひとつは、賃貸経営特有の突発的かつ大型の出費に対する準備です。

物件内での孤独死、殺人といった事件・事故
自然災害による大きな被害
建物や設備の予期せぬ破損や故障

そうした、ときに数百万円単位での出費を余儀なくされるリスクが、賃貸経営には目白押しです。


そのため、これらの出費が生じた際に、保険でのケアを差し引いた上でも吐き出さなければならない額というのは、到底、投資に使える余裕資金とするべきものではありません。


さらにもうひとつ。それは、突発的ではない既定の出費です。


具体的には、大規模修繕費用と、いわゆるデッドクロス後の納税資金がこれに当たります。


このうち大規模修繕については、ほとんどのオーナーさんが意識をされているのですが、後者の納税資金については、いまでもたまにお気づきでないオーナーさんに出会うことがあります。


賃貸経営に仕掛けられた時限爆弾ともいえるこの難題について、もしもご存知でない場合は、「賃貸」「デッドクロス」「減価償却」といったキーワードでネット検索してみてください。いくつかのサイトを比較しながら読み込んでいくと、概要はすぐに掴めてくることでしょう。


ところで、以上の注意点は、賃貸経営のほか、株や外貨といったさまざまな投資を行っていたあるベテランオーナーさんから教えていただいたものです。


そのオーナーさん曰く、株などへの投資を経験すると、賃貸経営の面白さがあらためてよくわかるのだそうです。


その理由は、賃貸経営がまさに経営であるという一点に尽きるとのこと。


「賃貸経営では、投資家が直接収益へ関与できる範囲がとても広い。自ら手をかけ、商品である物件を魅力あるものにしていける。パートナーを厳選し、彼らを上手に使いながら成功を模索していく醍醐味もある」


とても参考になるご意見といってよいでしょう。


(文/朝倉継道)


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