連載・トピックス / 不動産投資

ライバル物件の賃料を探る!

便利なツール「LIFULL HOME’S プライスマップ」

2019/09/01 住まいの大学

文/住まいの大学編集部

ポータルサイトで物件の「未来」も知ることができる

画像/123RF

競合物件はいくらの賃料で募集しているんだろう?どんな設備を導入しているんだろう?
賃貸オーナーさんがそれらを調べたいと思ったとき、いまは不動産ポータルサイトを検索してみるという便利な方法があります。


ご自身の物件の所在する駅、同じくらいの駅徒歩分数、似た広さ、築年数、設備…と、検索を絞っていくことで、ライバル物件のデータが掴めます。と、同時に、それらを縦覧していくことで、地域の相場も把握することが可能です。


さらには、こんな工夫もあります。


自身の物件と同じような条件を持ちながら、築年数だけは古い、いわば「先輩」にあたる物件のデータを調べてみるのです。


そこで出てきた賃料は、ご自身の物件の未来の賃料です。


と、言い切ってしまってはいけませんが、たとえば、現在新築で経営をスタートさせたばかりの物件が、10年後、20年後にはどのくらいの賃料で募集できていそうなのか?


それを把握するためのざっとした目安にはなるでしょう。


インターネットが生まれ、不動産ポータルサイトが誕生したおかげで、現在の賃貸経営は、周りを見据え、先も見据えた戦略的運営がとてもしやすいものになっています。

「プライスマップ」なら、募集していない物件のデータも調べられます

一方、オーナーさんにはこんなニーズもあるはずです。


「いまは募集していないあの物件、ポータルサイトからは掲載が落ちてしまったけれど、入居者さんからいくら家賃をもらっているんだろう?」

「気になるライバル物件。いま1階の部屋で募集がされているが、3階は?賃料が知りたい…」


そんなとき、普通にポータルサイトを検索しても数字は出てきません。アーカイブされた過去データを探し出せるポータルサイトもありますが、操作がやや面倒だったりもします。


では、どうすればよいのか?


そんなリクエストに答えてくれる、扱いやすいツールをポータルサイト「LIFULL HOME’S」さんが用意してくれています。ご紹介しましょう。


「LIFULL HOME’S PRICE MAP(プライスマップ)」です。


使い方はとても簡単です。以下におさらいしていきましょう。

「LIFULL HOME’S プライスマップ」の使い方

まずは、「LIFULL HOME’S プライスマップ」にアクセスします。「参考価格をオンラインでチェック!」と、記された部分の検索窓に、さっそく駅名を入れてみましょう。(都道府県~自治体と進む検索窓もあります)


検索ボタンを押すと、次の画面には地図が展開します。地図上にオレンジ色の丸印がたくさん見えているかと思います。そのひとつひとつが、物件1棟を表しています。


そこで、まずは左上に「売買表示」「賃料表示」と書かれたタブがありますので、「賃料表示」を選んでください。(スマートフォンの場合は画面の上の方にタブがあります)


そして、さきほどのオレンジの丸印、どれかをクリックしてみます。すると、画面の中心部分に物件データが出てきます。


物件には2種類があります。

・「参考賃料」のみ表示されている物件

・「参考価格」「参考賃料」両方に数字が入っている物件

です。


見方は、もうほぼお分かりと思います。


このうち、「参考賃料」というのが、その物件のこれまでの家賃です。LIFULL HOME’S上の過去の掲載データが反映された数字です。そこで、もう1アクション、忘れないで下さい。


物件名をクリックします(スマートフォンの場合は物件写真をクリック)。


すると、そこに「問合せ可能な部屋があります」との表示が出てくるかもしれません。

これは、その物件(建物)のいずれかの部屋が、現在LIFULL HOME’Sさんに掲載されていることを意味します。つまり募集中の部屋があるということです。(または売り出し中・分譲物件の場合)


その場合、画面を下にスクロールすると、その部屋の賃料(または売出価格・同上)が出てきます。すなわち、現在の募集賃料です。こちらと、さきほどの過去賃料とを併せて、ご参考にしてください。

本来は売却・投資のためのツールです

この「LIFULL HOME’S プライスマップ」は、本来は、分譲マンションを売却したい人を主な対象としたツールです。いわば、査定対策です。


自宅マンションを売るとすれば、その相場はどのくらいになるのか?不動産会社の査定を受ける前にこのツールで調べておけば、それがひとつの指標となります。


そこに、LIFULL HOME’Sさんがさらにデータを加え、その部屋を貸し出したときの想定賃料も割り出せるかたちにしています。


また、分譲物件だけでなく、いわゆる1棟ものの賃貸アパート・マンションのデータも加えることで、この「プライスマップ」は、一定地域における家賃とその推移をかなりの程度把握できるものとなっているわけです。


というわけで、


「参考賃料」のみ表示されている物件は、非分譲の賃貸アパート・マンション。「参考価格」「参考賃料」両方に数字が入っている物件は、いわゆる投資用マンションも含む区分所有物件。そのように見分け、数字を見ていくとよいわけです。


なお、前者のデータについては、LIFULL HOME’Sさんでの過去の掲載データがそのまま反映されているはずですが、後者の区分所有物件については、「これまでLIFULL HOME’Sが蓄積してきた物件情報と独自開発の不動産参考価格算出システムを使って導き出した」と、いうことになっています。


つまりこちらは、過去の掲載データに加え、独自計算による算出・調整がある程度加わっているものと見ておくのがよいでしょう。


(文/朝倉継道)

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