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「頭金ゼロ」でラクラク家を買う方法

「いくらで貸せるのか」はこうして見きわめる

住宅ローン返済に困ったときに備えた、「賃貸しやすい」「売却しやすい」中古マンションの選び方

2016/06/28 牧野寿和

頭金なしで住宅を購入するなら、イザというときに備えて「賃貸しやすい物件」「売却しやすい物件」を選ぶことが大切です。もし、住宅ローンの返済が困難になるなど、住み替えを余儀なくされることになったとき、そうした資産価値の高い物件なら安心できます。ここでは、「貸せる」「売れる」中古マンションの選び方についてお話しします。

最も重視すべきは立地

住宅を購入するときには、住宅ローンを滞りなく返済していけるのか、不安に思う人は少なくないことでしょう。住宅ローンを使って住宅を購入する際は、無理なく返済を続けられる金額を借り入れることが大切です。

とはいえ、将来、予期せぬ出来事があって、住宅ローンの返済が困難になる可能性は誰にでもあることです。もし、住宅ローンの返済が困難になるなど、住み替えを余儀なくされることになったとき、「賃貸しやすい物件、売却しやすい物件」(=資産価値の高い物件)を購入していれば安心です。

「賃貸しやすい」「売却しやすい」物件選びにおいて、最も重視すべきなのは立地です。マンションの場合、駅から徒歩5分以内であれば値下がり率は低く、エリアによっては新築物件を上回る価格で賃貸に出せる可能性もあります。

環境の面では、再開発エリアなら学校や病院、ショッピングセンター、公園などがあわせて開発されていることが多く、評価が高くなるポイントとなります。反対に大地震のときに、液状化現象や崖崩れが心配されるような立地は資産価値が低くなってしまいます。

中古マンションは管理の善し悪しで選ぶ

中古マンションの場合、管理の善し悪しも重要なポイントです。住民のマナー、共用部分の状況なども、入居後の住み心地を大きく左右します。

どんなに立派な新築マンションでも、年数を経れば傷みが出てきますし、管理状態によってはやがて汚れが目立つようになります。そんなマンションは見た目だけでなく、修繕積立金や管理費の滞納がないか、管理組合がきちんと運営されているかといった点も疑ってみなければなりません。

管理費についていえば、管理会社にしっかりした管理を委託するには十分な管理費が必要なので、1戸当たりの負担を考えると20戸以下の小規模マンションより100戸以上の規模が望ましいといわれます。

中古マンションの管理状況については、サイトやチラシなどの物件情報を見るだけではわかりません。物件に直接足を運び、自分の目で確認することが大切です。

中古マンションは、実物を見て選べるのがメリットですが、注意したいのは、「1件目で決めない」「即決しない」ことです。
実は住宅の衝動買いは意外と多いのですが、最低でも数件は回らないと判断基準さえわかりません。複数の物件を見学するうちに、管理状態のよさそうな物件や、希望する検討事項について、「このポイントは譲れない!」といった自分なりのこだわりが明らかになってくることでしょう。

いくらぐらいで貸し出せるのか?

肝心の「いくらぐらいで貸し出せるのか」についてですが、賃貸に出したときの平均的な賃料や動向については、さまざまな統計が公表されています。大手不動産ポータルサイトでも、実際に取引されたマンション・アパートや一戸建ての賃料相場を調べられるところがあります。間取りや占有面積、駅からの距離などで比較できるので相場感を養いましょう。

ただし、実際にいくらぐらいで賃貸できるかは自分で情報を集めることも大切です。もちろん素人の相場感は正しくない場合もあるので、その地域の賃貸物件を数多く持っている不動産会社に相場情報を聞くのも手です。

「賃貸できる価値のある物件」の見分け方

賃貸に出せる価値のある物件を見分けるポイントとしては、購入を検討している物件にかかる毎月のコストよりも高い家賃で貸せるかどうかです。

コスト計算は住宅ローン以外にも、年間の修繕積立金や管理費、毎年支払う固定資産税や都市計画税などの合計を月割にした金額が、想定される賃料相場よりも安ければリスクは少なく、資産として安定していると判断できます。

一方、売却できる価値のある物件かどうか、またいくらくらいで売却できるのかについては、少し判断がむずかしくなります。不動産売買価格の公開情報は募集価格であって、実際に売れた価格とは差がある場合もあるからです。また、売買の相場は景気やエリアの人気によって変動しやすいこともあります。物件があるエリアの不動産会社の話を聞いてみるのがいちばんよい方法でしょう。

賃貸に出すときの注意点

注意しておきたいのは、通常、マンションも一戸建ても住宅ローン返済中のマイホームを賃貸に出すことは「やむを得ない事情」がない限りできないことです。民間の金融機関の住宅ローンは、原則として本人が居住する場合以外に利用できません。無断で他人に貸した場合は契約違反になり、住宅ローンの一括返済を求められることもあります。

ここでいう「やむを得ない事情」とは、たとえば、会社から転勤命令が出た、病気療養等で自宅を留守にする、といった場合がそれに当たります。こうした事情があれば、ほとんどの銀行は住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めていますが、賃貸に出す期間を5年以内にするなど、細かいルールがあることもあります。対応は金融機関によって異なるので、融資契約の内容を確認しておきましょう。

ただし、住宅ローンのなかでも【フラット35】は、住宅ローンの返済が困難になった場合などにも自宅を賃貸に出すことを認めています。これも【フラット35】をおすすめしたいポイントのひとつです。

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