連載・トピックス / 不動産投資

失敗しない中古マンション投資

大家業に向く人、大家業に向かない人

2019/07/17 斎藤 岳志

文/斎藤 岳志

画像/123RF

マンション投資というと、メリットしてうたわれるのが「節税」や「将来の資産形成」「老後の収入」などです。そして、こうしたマンション投資をうたったチラシやパンフレットでは物件の管理、入居者の管理、借り上げによる家賃保証と、とにかく手間が一切かからないということが強調されています。

もちろん、これらすべてが嘘というわけではありません。本当のところもあります。しかし、私はマンション投資は投資といっても、株のような“投資”ではなく“ビジネス”だと思っています。つまり、きちんとしたビジネスモデルのうえで考えるべきだとものだということです。ですから、物件の選び方から物件の管理、入居者の基準まで何もかもを人任せというスタンスでは失敗する可能性が高くなります。そして、ビジネスである以上は、マンション経営を行う大家業に向いている人、向いていない人のタイプは少なからずあると考えています。

では、それぞれのタイプを見ていきましょう。

■大家業に向いていない人
①すぐに結果を求める人
②キャピタルゲインによって利益を求める人
③手元にあるお金を使い切ってしまう人
④手間のかかることはすべて人に任せたいと思う人
⑤他社とのコミュニケーションをわずらわしく思う人

■大家業に向いている人
①短期的な結果を求めない人
②マイペースでものごとを進めるタイプ
③一気というよりコツコツタイプの人
④すべて自分、すべて人ませではなく、役割分担を考えられる人
⑤一攫千金より着実な収入を得ることに喜びを感じる人

以上、それぞれのタイプにある5つの顕著な特徴を挙げました。

もちろん、大家業に向いてない人のタイプの特徴が多いからといって大家業ができないというわけではありません。こうした気質の方でも大家業を続けている人もいるでしょうし、マンション投資で成果をあげている人もいることでしょう。とはいえ、「大家業に向いている人」のような気質、あるいは考え方を持った人のほうが、資産形成のためのマンション投資で失敗する可能性を低くすることがきると思うのです。

その理由とは、ここで私が紹介する「中古マンションの区分所有の投資」では、1000万円の物件が3か月後には2000万円に値上がりするような物件価格の値上がりによるキャピタルゲインを得ることはほぼあり得ません。

また、得られた家賃収入は毎月の支出に使うのではなく、基本的に貯蓄に回すことでさらに賃貸ビジネスを広げる資本になりますし、ローンで買った場合は繰上返済を無理なく行いローンを減らしていくことが将来の備えになります。

さらに「なんでも自分で……」あるいは「すべて人任せで……」というのも、区分マンションの場合、建物管理会社と賃貸管理会社が共有部分と専有部分の管理をしているので、日常的な大家業として業務はアウトソースして任せたほうが効率的です。ただ、すべて人任せでは、たとえば、空室になったときのリスク管理などがまったくできません。これはまさにいま問題になっている借り上げ・家賃保証でトラブルが伝えられるサブリース問題の根源はオーナー側の「ラクして儲けたい」というようなスタンスにもあるのではないかと思います。それに家は生活の基盤です。その家を提供し、入居してもらうわけですから、自分の持つ物件がどんなもので、何がよいところか、さらに入居者に心地よく生活してもらうためにどうしたらよういか考えるのは、賃貸業もサービス業なのですからビジネスととらえれば、当然のことではないでしょうか。

また、物件の選び方で詳しく説明しますが、区分所有では自分が所有する物件(部屋)だけをきれいにしても、そこに住む人も含めた建物全体の雰囲気も、入居者募集の際に重要なポイントになります。ですから、その建物全体の雰囲気をきちんと把握しておくことも重要です。そして、問題があれば管理会社に改善を求めるのも、物件の所有者・大家としての業務になります。気になることがあればすぐに自分から連絡を取って確認をする。送られてきた書類は必ずチェックして常に関心を持つことが必要です。

大家業に向く、向かないという気質はありますが、こうしたことを意識して実践できれば、誰でもできるのが大家業でもあるのです。

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