連載・トピックス / 不動産投資

失敗しない中古マンション投資

大家業は「感性のビジネス」

2019/06/10 斎藤 岳志

文/斎藤岳志

実は会社勤めの人に向いた資産運用

画像/123RF

少子高齢化、空き家問題、東京オリンピック後の地価の動向の不透明感。また、かぼちゃの馬車事件やレオパレス21などサブリースをめぐるトラブルなど、昨年あたりから不動産やマンション投資についてはネガティブなイメージが強くなっています。だからといって、不動産投資はまったくダメ、あるいは危険なのかというと、そうとは言い切れません。

私は不動産投資、大家業は元々土地を持っている地主や資産家だけが行うものではなく、普通に会社に勤めている人にもできるものだと思っています。不動産投資は、株式や為替といった金融投資に比べ、日々の相場で一喜一憂しないで済むミドルリスク・ミドルリターンの投資ではないかと思っています。

なかでも、中古のワンルームマンションへの投資、大家業はハードルも低く会社に勤める人に向いた資産運用です。

その理由は次の3つです。
①購入しやすい価格
②管理費・修繕積立金を支払えば共有部分の管理は建物管理会社に任せることができる
③入居者の対応も賃貸管理会社に任せることができる

中古マンション、これだけのメリット

また、意外と見落とされることですが、不動産、マンション投資による資産運用は実物資産への投資だということです。株や為替などの金融投資と実物投資である不動産、なかでも中古のマンション投資の一番の違いは「コントロールが自分でできるかどうか」だと私は考えています。

株式や為替の日経平均や円ドル相場はどのように決まっているか。明確な答えはありませんが、大きな要因として挙げられるのは「市場参加者のその時々の思惑がすべて重なって決まる」ということではないでしょうか。

たとえば、アメリカの雇用統計、中国の経済成長率、日銀が発表する短観。ヨーロッパで起きたテロ事件や中東での出来事も影響するでしょう。その日、その日によって市場に参加している人の思いがネガティブ、ポジティブと振れこうした心理が相場に影響を及ぼすと私は思うのです。

しかし、実物投資である不動産。なかでも中古のマンション投資は違います。実際に見に行けるものが存在します。また、投資する物件は世界に1つしかありません。そして、その取り引きは売りたい人と、買いたい人との間で直接行われます。しかも、その価格は自分と相手とで直接決められるので、株や為替とは違ってコントロールができます。

そのほかにも中古マンション投資には次のようなメリットがあります。
①火災保険や地震保険かけて万一の場合に備えられる
②入居者に合わせた物件選びができる。そしてリフォームができて、画一的にならない。
③入居者を選べる
中古マンション投資は購入から運用方法まで自分の思いを反映させながら進められる。これが金融投資にはないメリットなのです。

失敗しないための最低条件

とはいえ、こうした中古のマンション投資は、少なからず手間がかかります。なぜなら、私の行っているのは「大家業」だからです。

しかし、いま不動産投資で問題になっているものの多くは「不動産を買うだけであとはお任せ」というサブリースによるものです。こうした不動産投資を行っている人のなかには、自分が買った物件がどこにあるのか、建物外観、内装も見たこともないという人もいるようです。これでは実物投資である中古のマンション投資のメリットがなくなってしまいます。

実物投資の最大の強みは立地や周辺の雰囲気、建物の外観、エントランスの雰囲気、そして、部屋の間取りなど自分の目で見て、感じることができること。そして、その物件がその価格に見合うかを自分で判断できることです。

加えて、購入したあと賃貸管理会社に任せるといっても、ただ、家賃が振り込まれる預金通帳を眺めているだけではダメです。

物件で気になることがあれば自ら連絡を取って問い合わせたり、送られてきた書類には必ず目を通しチェックすることは必須です。

不動産投資、なかでも中古のマンション投資は「投資」とはいっても、“感性のビジネス”なのです。そして、物件を持ったときからは投資家ではなく「大家」になります。マンション投資で失敗しないためには「大家業はサービス」と考えることが必要です。

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