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日本一楽しい!「空き家問題」研究所

いま注目の投資家 「なっちー」さんに聞く(2)

家賃月収40万円!パート主婦大家さんに聞いた DIYリフォームと客付けの極意

2016/07/07 高橋 洋子

前回は、パート主婦大家、舛添菜穂子さんの空き家活用術のなかでも『物件探し』についてご紹介しましたが、今回は『リフォーム』と『客付け』についてご紹介します。特に、リフォームにどれだけお金をかけるかは利回りを大きく左右しますが、「DIY体験会」を企画して自分たちでリフォームするなど、できることは自分でやるという工夫がされていることは見逃せません。

DIY体験会を企画し、仲間でリフォーム!

ピンクのつなぎを着て、DIYに励む

 築古の戸建ては新築やアパートに比べて、安く購入できる点が最大のメリットです。しかし、なかにはリフォームに手がかかってしまうケースも少なくありません。リフォームしただけ、家賃に反映できればいいのですが、入居者は家賃の「安さ」を求めている場合もあります。どこまでリフォームに手間とお金をかけるべきか、微妙なさじ加減が求められます。

 舛添さんは、「壊れた所、汚れた所、使いにくい所、生活に必要な所は必ずリフォームしたほうがいい」といいます。さらにリフォーム費用をおさえるために、自らDIY体験会を企画して、メンバーを集ってリフォームをしています。

 体験会によって費用を抑えられるだけでなく、仲間同志、リフォームの知識や技術の向上につながるというメリットもあります。もちろん、資格がないと工事ができない電気、水道、ガスなどは専門業者に依頼。壁を塗ったり、清掃をしたりという点で、仲間の力を借りています。

クロスや床はDIYのメリット大!

(左)リフォーム前の和室 (右)DIYでクロスを貼ると…

 戸建ての場合、区分マンションに比べて施工面積が広いため、壁を塗ったり、床を張ったりすることで大幅にコストを抑えることができます。たとえば、写真のように古く汚れた印象の和室も、クロスを貼るだけで見違えるように印象が変わります。

 ちなみにDIYでできることは、次のような作業です。

<セルフリフォームでできること>
・水回り以外の設備(照明、カギ、建具の取っ手)
・クロス 
・床
・塗装
・カッティング用シート
・置くだけのもの、取りつけるだけのもの(ウッドカーペット、ミラーなど)

 ぜひみなさんも、挑戦してみてください。最初はうまくいかなくても、自分で買った家なのですから、満足いくまで何回もやり直しがききます。また仲間を集うことで、得意な人が手助けしてくれることもあります。

マイソク(募集チラシ)は自分でつくる!

 リフォームの目途がたったら、入居者を募集します。実は、空き家投資で最もむずかしいのが客付けかもしれません。舛添さんご自身、最初は客付けに苦労し、半年近く入居者が見つからず、眠れない日々を過ごした経験もあります。 

 不動産会社に客付けを依頼するときには契約を交わしますが、その種類には次の3つがあります。

(1)一般媒介
(2)専任媒介
(3)専属専任媒介

 舛添さんのおすすめは、(1)の一般媒介。「1社だけではなく、一般媒介で、その地域の不動産業者さんをなるべく回って、入居者さんを紹介してもらうこと」で、広く入居者を見つけることができるといいます。

 また、マイソクといわれる「募集チラシ」を自分でつくることで、不動産業者に「頑張る大家さん」を伝える努力も大切だとか。ちなみに、マイソクは自分で室内の写真を撮影し、無料の間取り作成ソフトで作成できます。

<無料間取り作成ソフト>
・Excel DE間取り図 
・間取りくん 
・せっけい倶楽部

 ほかにも、「ジモティ」というインターネットの地元の掲示板も有効です。舛添さんが入居者を募集して見たところ、その日に問い合わせがあったそうです。

 このようにして、空き家を買って、リフォームをして貸すことを繰り返し、舛添さんは現在、戸建5戸、区分所有3室を所有し、家賃月収40万を達成しました。

 空き家投資は、家賃を得られるだけではなく、増加の一途をたどる空き家問題を解決する一助になり、社会貢献にもつながっています。興味を持たれた方は、舛添さんの新刊もご参考に!

『<最新版>パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました!—貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万円の副収入」づくり』(ごま書房新社)
https://www.amazon.co.jp/dp/4341086413/

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