連載・トピックス / 不動産投資

大友健右が斬る!不動産業界オモテ・ウラ

業界の悪しきカルチャーを暴く(18)

業者のカモにされる不動産オーナーには共通点がある!

2016/07/11 大友健右

賃貸アパートなどを経営する大家さんのところには、たくさんの業者が「お金」を狙ってやってきます。不動産会社やリフォーム業者の口車に乗せられて、借り手がつきそうもない新築アパートを建てたり、高いお金を払って無駄なリノベーションをしたり…。私が見ている限り、業者にカモにされてしまう大家さんにはある共通点があるようです。

大家さんにとって、いまは受難の時代

 私は、賃貸アパートを経営する大家さんを対象としたセミナーで講演をする機会がよくあります。

「空室が続いているのに不動産会社の動きが悪い」
「不動産会社に仲介手数料以外の費用を要求される」
「不動産業界の仕組みが不透明と感じる」

 そんな話を聞くと、現状の不動産業界がまだ旧態依然としたビジネスモデルにすがって変わろうとしていない実態を垣間見る気がします。

 以前、首都圏の賃貸アパートの空室率が30%を超え、今後、ますます上昇していくという話をしました。そこでは、需要もないのにセッセと新築アパートを建て続ける不動産建設会社にあることを指摘しました。

 大家さんにとっては、頭の痛い話ですが、この手の話はそれだけではありません。

 たとえば、昨今問題視されている空き家問題。野村総合研究所の発表によれば、2013年の空き家数は約820万戸、総住宅数に対する空き家率は13.5%ですが、2033年の空き家数は約2,150万戸、空き家率は30.2%と、いずれも2倍以上に上昇すると予測されています。

 この話は一見、大家さんに直接関係のない話だと思う人もいるかもしれませんが、実はそうではないのです。

「増え続ける空き家」に「まだ賃貸市場に出てきていない未知の物件」が加わったとしたら、その深刻度が理解できるのではないでしょうか。そう、需要もないのに不動産建設会社がセッセと新築アパートを建て続けたら、賃貸アパートの市場はアッという間に供給過多になります。空室率が30%どころか、想像を超える規模で上昇していくでしょう。

大家さんに「後ろ向き思考」は禁物

 セミナーでそんな悲観的な話ばかりをしているのかと誤解される前に、急いで訂正しておきましょう。

 セミナー会場にわざわざ足を運んで私の話を聞きにくる大家さんは、すでにそういう状況に危機感を抱いている意識の高い大家さんばかりですから、これはいわずもがなの話。不動産会社やリフォーム業者の口車に乗せられて、借り手がつきそうもない新築アパートを建てたり、高いお金を払って無駄なリノベーションをしたりすることのない人が多いです。

 むしろ、そうした業者のカモにされてしまう大家さんは、セミナーに来ていないし、セミナーの存在さえも知らない大家さんでしょう。

 これは私の独断と偏見に過ぎないことかもしれませんが、そうした大家さんにはいくつかの共通の性格があると思います。

 ひとつは、「アパート経営なんて面倒臭い」と感じていたり、最初から「自信がない」とあきらめている、後ろ向きな思考パターンに陥っている人。不動産業者の目に、そうした人たちは実に狙いやすい人に見えることでしょう。

「面倒臭い」、「自信がない」という気持ちに「ならば私たちにまかせてください」とつけいれば、コロリとだまされてくれそうです。あとは自分たちの利益のためにやりたい放題すればいいというわけです。

業界のカモにされる大家さん問題が顕在化しないワケ

 業者のカモにされてしまう大家さんのもうひとつの共通点は、「リスクに直面するのが嫌い」で、「安心安全」を求める安定志向の人。空室が出ても、最低限の家賃を保証する「サブリース」は、そういう人をだますために生まれたサービスだといっても過言ではないでしょう。

 実は、彼らのいう「保証」は永遠永久のものではなく、契約期間といったものが設けられていて、更新するたびに条件が悪くなって住宅ローンを抱えた大家さんの首を絞めていきます。彼らは決して自分たちが損をする提案はしないのです。

 こんな話は、新聞にはあまり報じられないし、テレビで取り上げられることも滅多になく、問題が顕在化しない理由は何でしょう。

 これも私の独断と偏見に過ぎないかもしれませんが、不動産業者のカモにされてしまう大家さんの多くが土地を持っている地主さんで、そこそこの金持ちで、身代をつぶすような大きな損失でなければ目をつむってしまうところに原因があるのではないでしょうか。実際のところ、角地に家を建てているような地元の名士や、銀行に相当な預貯金のある金持ちを見抜く目を持っている不動産業者は、おうおうにして好成績を上げている人が多いのです。

 ですが、いまのうちに予言しておきますが、そのようなハイエナのような商売で成り立っている不動産業者は、早晩、立ち行かなくなるでしょう。これだけ情報が発達した現代社会において、消費者の利益より、自分たちの利益を優先するような事業者は駆逐されていくと私は信じています。

 アパート経営を「面倒臭い」、「自信がない」と逃げずに自らできるだけの努力をし、リスクを承知で攻めの経営をしようとしている大家さんが少しずつながらも増えていることも、私は頼もしく感じています。

今回の結論

・空き家問題は今後も悪化するばかり。空室率の上昇がおさまる様子はない。
・そうした現状を把握していない大家さんは、不動産業者のカモにされてしまう。
・これからの大家さんは、リスクを正しく分析し、攻めの経営をしていくことが重要。

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