連載・トピックス / 不動産投資

日本一楽しい!「空き家問題」研究所

ゴミ出し、騒音問題も心配なし!

民泊トラブルを防ぎ、売上げを増やすカギは「ハウスルールづくり」にあり!

2016/12/22 高橋 洋子

空き家や空き部屋の有効活用として、注目を集めている民泊。ゲストと交流できることが大きな魅力ですが、ときにはゲストが道に迷ってほかの家のインターホンを鳴らしたり、ゴミの捨てのルールを守らなかったり、騒音で近隣から苦情を受けたりとトラブルに発展することも。そこで今回はトラブルを未然に防いで安定的に売り上げを上げるコツについてお伝えします。

ゲストの道案内はグーグルマップを活用する

民泊を利用するゲストには、旅慣れている人も多いですが、当然、初めて日本を訪れる人もいます。なかには道に迷い、ほかの家のインターホンを鳴らしてしまう人もいます。こうしたトラブルを避けるためには、ゲストハウスまでの道順を示したマップをつくることが大切になります。
大半のゲストはグーグルマップを見ながら移動するので、最寄り駅からの道順を示した地図をグーグルマップでつくっておくことをおすすめします。

グーグルマップには、「マイマップ」という機能があり、この機能を使えば、目的地や目印、お気に入りのスポットなどを地図上に表示したオリジナルの地図を作成するだけでなく、それをほかの人たちと共有することもできるのです。
ちなみに、マイマップのつくり方については、グーグルのサポートページなどで調べることができますので参考にしてください。

マイマップには、ゲストハウスの場所だけでなく、曲がり角などに目印となる建物の写真も表示しておくと、きっとゲストは迷わずにすむことでしょう。
それでもゲストが道順に不安を感じている場合は、最寄り駅まで迎えに行くのもいいでしょう。

ゴミ捨て、騒音のトラブルはこうすれば防げる

多くのゲストにとってわかりにくいのが、日本でのゴミの捨て方です。しっかりと説明しておかないと近隣住民とのトラブルの元になります。
ハウスルール(ゲストに守ってもらいたい家の決まりごと)にゴミの捨て方を明記しておくことはもちろん、宿泊前のゲストとのやりとりの際にも、ゴミ捨てのルールを伝えておきましょう。

それでも不安が残るという人には、いちばん確実な方法をお教えします。
それは、ゲストにゴミ捨てをさせないこと。ゴミは部屋の外に出しておくようにしてもらい、ホスト自らが処理するというやり方です。これであれば、ゲストの負担も減らせますし、間違ったゴミの出し方をしてしまうこともありません。

次に騒音問題です。
実は、騒音についてもゴミ捨てと同じように、「夜○○時以降はお静かに」とハウスルールに示しておけば、ほとんどのゲストはそのルールを守ってくれます。さらにゲストが到着したときに、改めて音についてのルールを説明しておけば問題ないでしょう。

ルールはマニュアルにまとめてゲストに読んでもらう

ハウスルールを決めても、ゲストにどうやって伝えたらいいか不安という人もいるでしょう。そこで、ハウスルールを記載した「ハウスマニュアル」もつくりましょう。
ゴミ出しや騒音防止のルールだけでなく、お風呂やトイレのほか、家にある備品の使い方なども書いておきましょう。

何から何まで使い方を書いておく必要はありません。使い方がむずかしくて、わかりにくいようなものにだけ、簡単な解説文をつくっておけばいいのです。たとえば、ゲストがインターネットを使うためのWi-Fiを設置してあるのなら、アクセスするためのパスワードとIDを書いておく、といった具合です。

ちなみにハウスマニュアルは、立派なものをつくる必要はありません。
ご自身でワードやエクセルを使って作成し、プリントアウトしたものをクリアファイルに入れておけば十分です。ゲストが使うテーブルの上に置いておきましょう。

このハウスマニュアルと同じ内容のものを、Airbnb(エアビーエヌビー)など民泊の仲介サイトにもアップしておくと、ゲストが事前に読んでおいてくれます
民泊の仲介サイトについては、前回の記事(「Airbnb だけじゃない! おすすめ民泊仲介サイト5選 http://sumai-u.com/?p=7691 )にまとめてありますので、参考にしてください。

(参考記事)
「Airbnb だけじゃない! おすすめ民泊仲介サイト5選」
http://sumai-u.com/?p=7691


外国人ゲストにエアコンやテレビのリモコン、お風呂やトイレの使い方をひとつひとつ説明するのは、英語が苦手な人にとってはひと苦労です。お互いのためにも、何を聞かれてもハウスマニュアルを見せれば一目瞭然、といった状態になるように事前に準備しておくことが大切です。
また、ゲストの利用頻度が高いと思われるリモコンのボタンなどには、シールを貼って、英語で説明を書き加えておくのもおすすめです。

ハウスマニュアルは、最初から完璧なものをつくる必要はありません。ゲストの様子を見ながら、使いにくそうにしているものや、迷っているものがあれば、その都度、補足していき、つくり上げていくようにしましょう。

いざというときは民泊仲介サイトの保障制度を活用

ゲストを自分の家に泊めるわけですから、ゲストが誤って窓ガラスを割ってしまったり、トイレを詰まらせてしまったりするなど、備品や設備の破損、故障といったトラブルも起こります。
破損や紛失が心配なものや高価なものは、最初からゲストの目に触れるところには出しておかないこと。金庫に入れたり、部屋に鍵をかけたりして、人の目に触れないところに置いておきましょう。

また、Airbnbでは、同サイトを通してゲストを宿泊させた場合に、何かが壊されたり、盗まれたりしたときのための保険制度があり、保険料なしで1億円まで補償してくれます。この補償金額は、旅行業界でも類を見ない水準ですので、万が一のときの備えとしてこのような保障制度があるサイトを利用するのもいいでしょう。

ゲストを安定的に集めるための裏ワザ

ハウスルールを決め、ハウスマニュアルも整備し、トラブルを未然に防ぐための対策ができたら、次は売上アップについても対策を練りたいところです。
筆者は元手3万円でホームステイ型民泊に挑戦してみました。初月売上げは5万円。半年で40万円、8カ月で58万円の売上げになりました。

民泊では自分の家や部屋を貸すわけですが、いくらで貸すかなど自由に設定できます。まずは民泊仲介サイトで、近隣の相場を調べてみましょう。
そして、まずは近隣よりも2割ほど安く宿泊料を設定して始めてみるのです。

なぜ宿泊料を安くするのかといえば、ゲストの感想(レビュー)を集めるためです。

Airbnbなど多くの民泊仲介サイトでは、ゲストが泊まったレビューを書き込むことができます。民泊を利用するゲストたちは、そのレビューを見て、「ここは評判が悪い」「ここなら安心だろう」と予約を入れるゲストハウスを決めているのです。
そのため、レビューが10個以上に増えるまでは、やや安めの宿泊料に設定してでもいいレビューがもらえるように手を尽くしましょう

10組のゲストを泊めて、10のレビューがつく頃には、部屋や対応などをどう改善していけばいいのかもわかってくるはずです。改善できるところは改善して、徐々に宿泊料を上げていきましょう。
筆者が取材した民泊ホストのなかには、スタート当時、あまり予約が入らず、民泊仲介サイトの設定する最低金額である10ドルで募集した人がいました。その途端、次々と予約が入り、運営が軌道に乗ったそうです。

売上げを上げるには3つの方法がある

筆者が試してみたところ、ホームステイ型民泊をやってみて、月平均して7万円ほどの副収入になりました。準備にかけた元手3万円は初月で回収できました。
メール対応やチェックイン、チェックアウト、掃除などの手間はあるものの自宅の1部屋を貸すだけで、お小遣い稼ぎができると思えば悪くはありません。そうなると、もっともっと利益を出したくなるもの。そこで、売上を上げるための3つの方法をご紹介しましょう。

(1)単価をあげる(インテリアにこだわるなどして質を上げ、高評価レビューを増やす)
(2)客数を増やす(1名よりも3名入れれば、3倍稼げる)
(3)客室を増やす(1部屋よりも2室貸し出せば、2倍稼げる)


また、Airbnbには最低価格と最高価格を設定しておけば、近隣物件の状況や時季的なニーズに合わせて、その日に最適な価格が自動的に設定される「スマートプライシング」という便利な機能もあります。まずはこの機能を利用して、相場を見ながら最低価格と最高価格の調整をしていくといいでしょう。

最近では民泊を始める人が増えて、競争が激しくなっているため、宿泊料金が下がっています。2年ほど前は1泊9000~1万円の宿泊料が1部屋で見込めたところが、いまでは都内でも5000円前後が相場となっているようです。
さらに春休みや夏休みは繁忙期でも、1~2月は閑散期というように全体的にニーズが減る時期もあります。

民泊、特に私がおすすめするホームステイ型民泊は、始めればすぐに儲かる、というものではありません。ゲストをもてなし、ゲストの満足度をあげ、高評価のレビューを地道に積み上げていくこと。そうしてゲストからの信頼を得た結果として、徐々に単価を上げることができるのです。

「とにかく手っ取り早く稼ぎたい」という人には不向きかもしれませんが、ゲストとの交流を楽しみながら、お金まで稼げてしまうということに喜びを感じる人には、心からおすすめしたいと思います。

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