連載・トピックス / 不動産投資

日本一楽しい!「空き家問題」研究所

入居者確保、リフォームをどうするか?

空き家投資で成功するためにクリアすべき3つのこと

2016/08/11 高橋 洋子

ここまで空き家と空き家投資の魅力についてお伝えしてきましたが、必ずしもいいことばかりではありません。投資が軌道に乗れば税金がかかってきますし、そもそも軌道に乗るとは限りません。今回は、空き家投資が抱える3つのリスクについてお伝えします。

空き家投資の三大リスクとは?

味わいある空き家にもリスクがある

 ここまで空き家と空き家投資の魅力についてお伝えしてきましたが、必ずしもいいことばかりではありません。空き家投資を考えるなら知っておくべきマイナスの面についてお話ししたいと思います。

 空き家投資が軌道に乗り、安定した利益が出るようになると、その利益に課せられる税金がのしかかってきます。税金対策や法人化についても、一通りの知識を得ておきたいものです。

 逆に、なかなか軌道に乗らず、頭を抱えてしまうケースもあるでしょう。当然ながら、投資には「リスク」がつきもの。空き家投資にも「三大リスク」があります。逆にいえば、この3つのリスクを回避できれば成功の確率はぐっと高まるのです。

リスク1 空き家リスク

 空き家投資で最も怖いのは、空き家を手直ししても、住む人や使う人が見つからず、活用されないまま、空室のままになってしまうことです。

 今後、日本の人口は段階的に減り、東京都3つ分の人口が日本からごっそりなくなるわけです。そのため、空き家や空室が増え続けているのです。多少手を加えただけでは、ほかの競合物件と差別化できず、埋もれてしまうこともあります。空き家や空室を必ず埋めるためには、魅力的な物件にしなくてはなりません。

リスク2 建物リスク

 空き家の魅力のひとつは価格の安さですが、安く手に入れることができたと喜んでも、リフォームに莫大なお金がかかることもあります。

 空き家の多くは老朽化が目立つ建物です。壊れて使えない箇所を補修するには、修繕費用も手間もかかります。また、災害に備えて耐震補強をすれば、大きな負担となります。だからといって何も手を打たなければ、大地震で倒壊して人命を奪う恐れがあり、訴訟に発展することにもなります。

 また、家は年々、使えば使うほど、不具合が生じてきます。それに対して、その都度対応していかなくてはなりません。たとえば、誰かが格安で手放した空き家は、元の持ち主が大規模修繕を迫られる直前に、安くてもいいからと手放したものかもしれません。

 激安の空き家を手に入れるということは、思わぬ家の欠陥を受け入れることとイコールなのかもしれません。

リスク3 人的リスク

 空き家投資といっても、株などとは違い、お金を投じるだけでうまく回るものではなく、大家として「賃貸住宅経営」をしていかなくてはなりません。これは、いわば会社を経営する社長のような立場です。

 収支計算、人の管理のほかに、常に時代の流行に目を光らせ、入居者を飽きさせない工夫をすることが必要とされ、経営のセンスや手腕が問われます。

 最初に客付けがうまくいき、定期的にお金が入ってくるようになったからといって、それを自由に使ってしまっては元も子もありません。

 そのお金を元に次の物件を購入したり、税金を支払ったり、修繕に備えて積み立てたりしながら、あなた自身が運営していかなくてはならないのです。

 また、入居者のなかには、家賃を滞納する人やトラブルを起こす人もいます。高齢者の単身者も増えており、孤独死する人は年間1万人を超えます。孤独死の後の対応は物件の所有者がとらなくてはなりません。清掃をして、次の入居者が決まるまでは気を抜けないでしょう。

 騒音などの隣人トラブルで裁判沙汰に発展するケースもあります。物件で自殺や殺人があったら、最近では事故物件公示サイト「大島てる」( http://www.oshimaland.co.jp/ )で、どこで、いつ、どんな事件があったのかを、一目瞭然で検索されてしまいます。トラブルのあった物件に住みたいという人は、あまりいないでしょう。

※「大島てる」インタビューはこちら( http://sumai-u.com/?p=5137

 人の心や行動は、他人がどうこうできることではありません。修理をすればどうにかなる建物とは違い、人的リスクはなかなか対応がむずかしいものです。困った入居者に手をこまねいているオーナーもたくさんいます。
 
これらの三大リスクを踏まえた上で、どのような対処策があるのか、次回は具体的なリスク回避術について紹介していきます。

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