連載・トピックス / 不動産投資

災害や家賃滞納、不良入居者への備えはどうする?

空き家投資のリスクを軽減する! 保険と保証会社の活用法

2016/08/25 高橋 洋子

地震や台風、土砂災害、竜巻など予期しない自然災害で、建物が被害を受ける可能性があります。また、家賃の滞納や不良入居者の居座りといったリスクもあります。そんなリスクにそなえて、保険に入っておく、保証会社を利用するといった対策が取れます。今回は保険や保証について解説していきましょう。

もしもに備えて保険に加入しておこう

 地震や台風、土砂災害、竜巻など予期しない自然災害で、建物が被害を受ける可能性があります。また、古い木造のアパートが火災によって、多くの命を奪ってしまう忌まわしい事故や事件があります。

 もちろん、事前に防災対策をしておくことは大切ですが、それでも「もしものとき」に備えて保険に加入しておけば、急な支払いが発生しても、保険によってカバーできます。

 そこで物件購入と同時に入っておきたいのが、「火災保険」です。銀行から融資を受ける場合には、抵当権を設定されるため、火災保険に強制的に入ることになりますが、現金一括で買った場合にも入っておきたいものです。

 入居者にも火災保険に加入してもらいます。みなさんも家を借りたときには、たとえば2年の更新とともに火災保険に入っていたはずです。

 入居者が加入する火災保険と、所有者が加入する火災保険とでは、保障内容が違います。入居者が加入する保険は主に、家財に対する保障になります。

 たとえば放火された場合は、入居者が入っている保険ではカバーできませが、万が一、入居者が火の不始末を起こしたり、ガラスを割ってしまった場合などは、入居者が入っている保険でカバーできることがあります。

 エリアに応じて、検討しておきたい保険もあります。たとえば、海や川の近くであれば、「水害保険」のオプションをつけることも検討するべきです。

火災保険と併せて入っておきたい地震保険

 また、火災保険と併せて入っておきたいのが「地震保険」です。地震保険は単独で加入することができないため、火災保険のオプションで加入します。

 古い家については、「耐震補強をしたら、保険料は上がるのでしょうか? それとも下がるのでしょうか?」といった質問をよく受けますが、耐震補強やリフォームの有無で、地震保険の料金は変わることはありません

 地震保険は政府が主体で行なっている公共性の高い保険です。どの保険会社で加入しても保険料の設定は一律で、料金は物件のある地域と建物の構造によって変わります。
 
 たとえば、今後大地震の恐れのある静岡県は若干保険料が高く、内陸部は安めというように、エリアによって保険料が変わります。築古だから、空き家だからといって保険料が変わるということはありません。

 築年数がたった物件を賃貸にする場合は、「施設賠償責任保険」に入っておくと心強いでしょう。これは、構造や管理上の欠陥や不備によって、入居者などに損害を与えてしまった場合に保険がおりるものです。

 たとえば、屋根瓦が落ちてきて頭に当たった、ガラスの破片で通行人がけがをした、といったときに保険金が出ます。また「電気的・機械的事故の補償」の特約に加入しておくと、エアコンの故障にも保険がおります。

注意! 経年劣化では保険はおりません

 注意しておきたいのは、保険金は「経年劣化」ではおりないことがあるということです。

 いくら保険に入っていても、建ってから年数がたって、空き家になっていたような家は、雨漏りした、床が抜けたといっても、保障の対象にならないケースもあります。

 そのためにも、入居者にも保険に入ってもらいましょう。みなさんも家を借りたときには、たとえば2年の更新とともに火災保険に入っていたはずです。これは主に、家財に対する保障になります。

家賃滞納に備えて家賃保証会社を活用する

 入居者が決まっても、家賃の振り込みが滞ってしまったら、取り立てるのが一苦労。気が重いものです。そこで、賃借人が家賃滞納するなど、債務不履行が生じた場合、賃借人に代わって家賃を払ってくれる「家賃保証会社」というのがあります。

 このサービスは、もともと保証人を立てられない人のために始まったサービスです。入居希望者は、保証人を立てられなくても、借り主の収入や勤続年数などの信用情報から一定の条件を満たしていると判断されれば、部屋を借りられます。所有者にとっては、家賃滞納のリスクをカバーできます。

 家賃だけでなく、夜逃げや居座りをした場合の裁判費用や残置物の撤去費用なども負担してくれる場合があります。

 その代わり、家の所有者も最初に家賃の30~100%を支払う義務があり、更新時にも月額賃料の合計の10%以上、または1万円程度の更新料を支払うのが一般的です。

 保険と保証もうまく利用して、安心して空き家を活用していきたいものです。

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