連載・トピックス / 不動産投資

大友健右が斬る!不動産業界オモテ・ウラ

1%の勝ち組大家さんだけが知っている

空室率が上がっても不動産投資で儲ける人が実践する、「当たり前のやり方」とは?

2016/10/03 大友健右

賃貸物件の空室率が上がっている現在、不動産投資はおすすめできる投資といえるのでしょうか。たしかに以前に比べると環境は厳しくなっていますが、そんななかでも確実に利益を出している大家さんはいます。そういう人に共通しているやり方とは一体どんなものなのでしょうか。

不動産投資は儲かる投資?

 今回は、不動産投資についてのご相談をいただいています。

不動産投資に興味を持っています。ただ、いろいろ情報を調べていると、「マイナス金利でチャンス到来」といったうまい話がある一方、「賃貸物件の空室率が上昇」といった負の情報もたくさん出てきます。多分、どちらも事実なのでしょうが、大友さんは不動産投資が儲かる投資だと思いますか?(A・Kさん/42歳/会社員/神奈川県)

不動産投資でラクに儲かる時代は終わった!?

 確かにここ数年、賃貸物件の空室問題がメディアでよく報じられるようになりました。その背景は、物件が供給過多になっていること。その要因のひとつに、ハウスメーカーが「相続税対策」といった文句で地主を誘い、入居者の入らない新築アパートを建て続けていることがあります。

 駅前や都心部に近いなど、立地のいいところに建てた物件なら、「サブリース(一括借り上げ)で業者におまかせ」でも成り立っていくのでしょうが、条件の悪いところに建てた物件ではそうはいきません。空室だらけの物件を抱えて途方に暮れている大家さんは、日に日に増えていることでしょう。

 また、バブル崩壊前に比べると、不動産物件を安く買って高く売るというキャピタルゲインを得ることはむずかしくなっています。

 ただし、そんななかでもキチンと儲けを出している大家さんがいることも確かな事実です。

 そういう人に共通しているのは、不動産投資を「ラクして不労所得を得られる」などと安易に考えず、物件の売り込み(客付け)から入居者へのサービスまでを積極的に行なっている経営者型の大家さんだということ。

当たり前のことを実行すれば、勝機あり

 実は大家業には、工夫次第で悪条件を好条件に変えることのできる余地がたくさんあります。

 たとえば、駅から遠く、立地の悪い物件でも、「自然が豊か」とか「静かな環境」といった面を打ち出して、そういう物件を望んでいる人に働きかけていけば空室を埋めていくことができます。また、入居者にとって快適な住環境を提供すれば、退去率も低くなります。

 こうした経営手法は、一部の人しか実行できないむずかしいものかというと、そうではありません。Plan(計画)、Do(実行)、Check(評価)、Act(改善)というPDCAサイクルをまわしてノウハウを蓄積していけば、誰もが満室経営をしていけるようになるはずです。当たり前のことを当たり前に実行すれば、それが可能になるのです。

「おまかせ」でやっていける時代は終わった

 これまでの不動産業界では、そうした当たり前のことが行なわれてきませんでした。なぜそうなってしまったのでしょうか?

 その理由は、「業者におまかせ」でも何とかやっていける時代が長く続いたということに尽きます。

 その間、不動産会社も賃貸経営のノウハウを大家さんに啓蒙することなど一切やってきませんでした。そんなことをしても、不動産会社の儲けとは関係がないからです。

 彼らは表向きは「不動産のプロ」という顔をしていますが、どうすれば空室率が下がるかとか、入居者に喜ばれる賃貸経営といったことについて、たいした知識を持っていません。

 それに比べると、自分の物件でPlan(計画)、Do(実行)、Check(評価)、Act(改善)を実行してきた大家さんのほうが数倍もプロフェッショナルだといえるでしょう。

 そこで結論です。

 A・Kさんがそうした前向きな経営を行なえる人であれば、不動産投資は大きなチャンスになるでしょう。その反対に「業者におまかせ」で儲けようとしているなら、投資は控えたほうがよいでしょう。いまの世の中、そんなに甘い話はありませんよ。

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