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「頭金ゼロ」でラクラク家を買う方法

中古物件選びは「土地価格」に注目しよう

評価額ゼロでも寿命は60年以上!? 土地値で売られる中古一戸建てはお得な買い物

2016/06/14 牧野寿和

中古一戸建ては、建物価値がゼロ評価になっても土地の価値が資産として残ります。しかも一説には木造住宅の寿命は60年以上ともいわれており、メンテナンスの行き届いた物件を選べば、中古一戸建てはかなりお得な買い物といえるのです。ここでは、物件を選ぶときに注目すべき「土地価格」の調べ方について解説します。

土地値で売られている物件を狙う

中古一戸建ては土地分の価値が資産として残る点が、大きなメリットです。日本では、木造の建物を売買する場合、土地の評価額は下がらないのに対し、建物は築後経年とともに評価額を下げていき、築 22年で評価額はほぼゼロになってしまいます。

つまり、そういった中古物件は、ほぼ土地価格で売られているので、頭金ゼロで物件選びをする人にとっては、いざというときに備えてリスク管理がしやすい、出口戦略を立てやすくなる条件が整っているのです。

実際に、首都圏の中古一戸建ての成約価格は築5年までが3613万円(土地面積 124.72m2/建物面積97.71m2)なのに対し、築16〜20年では2978万円(同 141.83m2/110.35m2)、築31年〜では2160万円(同160.24m2/92.74m2) と大きな差が出ます。

ちなみに成約物件の平均築年数は20.48年、築30年超の割合は20.2%と拡大していて、築15年以下の築浅物件は37.4%と縮小傾向にあります(平成27年1〜3月期。東日本不動産流通機構調べ)。

このように古めの中古一戸建ての人気が高まっているのは、前述したようにその価格は基本的に土地価格で決まることから、築後10 〜20年も経てば買いやすくなるからです。変動しにくい土地価格が住まいの価値になっているということは、資産価値が変動しにくいという意味で安心できます。

状態のいい物件があれば中古一戸建てはかなりお得

一方で、よく日本の一戸建ての平均寿命は30年といわれますが(耐用年数は22年)、この基となっているのは、平成8年に国土交通省が試算したデータです。しかし、これは取り壊した住宅の平均築年数であって、建物そのものの寿命ではありません。

では、なぜ30年程度で取り壊してしまうのかというと、日本ではそれまで中古市場が整備されておらず、買い手を見つけることがむずかしかったのと、前述の通り22年経過すると建物の資産価値はゼロになるため、高く売却できず、それなら建て替えたほうが得だと判断する人が多かったからです。

ある研究によると、建物そのものの寿命は木造住宅で64年とするデータもあります。メンテナンスの行き届いた物件を見つけることができれば、中古一戸建てはかなりお得なお買い物となるのです。

国土交通省の「不動産取引情報検索」を使ってみる

土地の資産価値を客観的な数値として知ることができるのが地価公示価格です。公示地価は、国土交通省が一般の土地取引の指標になるように、毎年、3月中旬ころに発表するものです。市区の住宅地の平均価格、前年との平均変動率なども参考になるでしょう。

インターネットが使える環境であれば、希望エリアにある不動産会社のサイトで物件検索をしてみましょう。少しでも資産価値の高い物件を選ぶには、地域のなかでの比較検討も必要です。住宅価格だけでなく、土地価格、坪単価も知ることができます。

国土交通省の「不動産取引情報検索」では、地図をクリックすると土地取引価格のほか、土地と建物、中古マンションの価格などを知ることができます。また、より詳細に知りたければ、資産評価システム研究センターの全国地価マップで、1000分の1までの地図をクリックして各市町村の地価公示価格のほか、固定資産税路線価等、相続税路 線価等、都道府県地価調査価格といった公的な土地評価情報を調べることができます。


■不動産取引情報検索 : http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

■全国地価マップ : http://www.chikamap.jp/

路線価も活用してみよう

都市部では、以上のような公示価格が参考になりますが、地方では公表されていないところもあります。 そこで、国税庁の発表している路線価を調べてみましょう。ネットでも簡単に閲覧することができます。


■路線価 : http://www.rosenka.nta.go.jp/

 
路線価とは、道路ごとにつけられている土地価格のことで、本来は相続税や贈与税の課税のために使われるものですが、各道路に面した住宅の基準価格を知ることができます。なお、地価は通りを一本入るだけで、大きく変わったりすることがめずらしくありません。一戸建てを購入するのであれば、土地は大きな資産になるので、あらかじめ自分で調べておくとよいでしょう。

場所によっては、化学薬品を使うような店舗、工場などがあるところなどは汚染が危惧されやすいことから、安い価格で取引されていることもあります。もちろん必ずしも問題があるとは限りません。

ネット情報だけに頼っていると、有用な情報を逃したり、先を越されたりしがちです。詳しい実状は、その地域にある不動産会社に聞いてみることをおすすめします。

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