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大友健右が斬る!不動産業界オモテ・ウラ

不動産取引をめぐる見えないお金の流れ(9)

賃貸物件オーナーも不動産会社にカモにされている

2016/02/15 大友健右

前回は、不動産取引において「家を売りたい」と考えている個人売り主が圧倒的に不利な立場におかれていることをご説明しましたが、不動産会社にカモにされているのは賃貸物件オーナーも同じです。表には出てこない現実を包み隠さずお話しします。

賃貸物件の仲介手数料の流れ

 前回は、不動産取引のステージにおいて「家を売りたい」と考えている売り主が圧倒的に不利な立場におかれていることを解説しましたが、それでは「家を貸したい」という貸し主についてはどうでしょうか?

 残念ながら、こちらもいまのところ、不動産会社に骨抜きにされているというのが現状です。

(図1)仲介手数料は「家賃1カ月分」が上限

 宅地建物取引業法(宅建業法)では、不動産会社が受け取ることのできる報酬額に上限が決められていて、それは「家賃の1カ月分」です。もし、不動産会社が借り主から半月分の仲介手数料をもらったとすると、建物のオーナー(貸し主)からもらう仲介手数料は半月分が上限となるわけです。もちろん、借り主から1カ月分の仲介手数料をとったとすると、貸し主から仲介手数料をもらうことはできません(図1)。

 ところが、貸し主がなかなか見つからなかったりすると、オーナーはあせって不動産会社に「早く決めてください」とせっつくケースがよくあります。そういうとき、たいていの不動産会社は「ADを家賃の2カ月分くらい乗せてもらえば、すぐに決まるかもしれませんよ」という悪魔のささやき用意しているものです。

(「ADって何?」という方はこちらをどうぞ http://sumai-u.com/?p=1097

 ADとは「広告料」のことで、宅建業法の定めをすり抜けて不動産会社の利益を確保するための手数料ですから、効果はバツグン。払えばすぐに借り主が見つかったりします。

AD(広告料)はどのように流れていくのか

(図2)オーナーはADという余計なお金を払っている

 この場合、ADがどんな風に使われたかを解説してみましょう(図2)。貸し主であるオーナーの窓口を担当している不動産会社A(これを元付不動産会社といいます)は、借り主の窓口になっている不動産会社B(これを客付不動産会社といいます)に家賃1カ月分のADを払って借り主を見つけてくるのです。

 B社にとっては、借り主から仲介手数料をもらい、なおかつ元付不動産会社のA社から1カ月分のADをもらえるわけですから、「両手」取引となってバンバンザイ。一方のA社は、オーナーから2カ月分のADをもらっていますから、B社に1カ月分のADを支払っても手許に1カ月分の利益が残るので結果はまずまずだといえるでしょう。

フリーレント分の賃料をかすめ取るケースも

 ただ、見落としてはならないのは、ADというのは脱法行為であり、本来なら支払わなくてもいいお金をオーナーは払わされているということです。

「ウチは幸いなことに、ADを払っていない」というオーナーさんの話を聞いたことがありますが、借り主を見つけるために「礼金ゼロ」という条件を飲まされるケースもあるので油断はできません。

 この場合の「礼金ゼロ」は、いわゆる「礼金ゼロ物件」とは違います。借り主が支払った礼金を、オーナーではなく不動産会社が受け取ることでADを支払ったのと同じ利益を不動産会社が得ているのです。

 最近では「フリーレント」といって、1~3カ月程度の家賃を無料にする契約形態が出現していますが、悪質なケースだと借り主がフリーレントの事実に気づいていない場合、フリーレントなしの通常契約にして、浮いたフリーレント分を不動産会社がかすめ取る場合もあります。

 信じられないかもしれませんが、不動産業界にはこのように「自社の利益」を何が何でも確保するという確固たるカルチャーがあり、「家を貸したい」という貸し主は取引のなかで圧倒的に不利な立場におかれているのです。

オーナーがカモにされない、ただひとつの方法

 最後に「余計なADを払いたくない!」と考えているオーナーさんにアドバイスを差し上げましょう。

 それは、複数の不動産会社や募集チャネルを活用して、自物件の競争力を高めること。これに尽きます。

 不動産物件を売買する場合、不動産会社はオーナーと媒介契約を交わすことが義務づけられていて、「専任媒介」ではなく「一般媒介」という形をとると、売り主であるオーナーは複数の不動産会社へ売却依頼をすることができます。

 ところが賃貸の場合、売買のケースと違って媒介契約の締結が義務づけられていません。したがって、1社の不動産会社としかつきあいのないオーナーは、その会社に囲い込まれるか、多額な手数料を払わされるカモになるリスクを背負っているといってもいいでしょう。

 そうならないためには、オーナー自らが働きかけて、有利な取引を選択できる余地を確保するのです。「業者まかせ」ではなく、「業者をうまく使う」ことが賢いオーナーになるいちばんの近道です。

今回の結論

●不動産取引のステージにおいて、貸し主は圧倒的に不利な立場におかれている。
●宅建業法で不動産会社が受け取ることのできる報酬額は「家賃の1カ月分以下」と定められているが、「AD(広告料)」というすり抜け策がある。
●不動産会社のカモにならないためには、複数の不動産会社や募集チャネルを活用して、自物件の競争力を高めること。

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