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失敗しない中古マンション投資

賃貸管理会社選びで決まる? マンション投資の成否

2019/08/19 斎藤 岳志

文/斉藤岳志

画像/123RF

アパート・マンション投資をしようと思って、真っ先に思う不安といえば、やはり入居者がいない「空室」への不安でしょう。1棟建ての物件を丸々所有するのであれば、別ですが、区分所有マンションでは、入居者が「いる」「いない」では、ゼロか100の違いになります。そのためこの空室への不安が高いのはもっともなことです。

その不安をむしろ逆手に取ったものが「借り上げ保証」を付けたサブリースです。言いえれば、空室が“ゼッタイ”にない。だから、「“ゼッタイ”大丈夫」になってしまうわけです。でも、世の中に“ゼッタイ”などいうものはほとんどありません。

仮に空室はゼッタイにないとしても、その保証をする会社との契約はゼッタイではなく、契約書どこかに「家賃減額」や「契約解消」とう文言が書かれています。また、そもそもサブリース契約した会社が、ゼッタイに潰れないという保証もありません。

それはともかく、私自身も最初に部屋を購入するまでは空室への不安を常に持っていました。しかし、賃貸マンションの大家として10年あまりが過ぎましたが、いまはそうした不安は一切ありません。私の経験では、これまで2か月以上空室が続いたことはありません。

もちろん、こうした状態にするには物件の所在地や条件などいくつかのチェックポイントがありますが、実は管理会社の選び方がとても重要です。

いまはフリーランス的なかたちで仕事をしていますが、大家業をはじめた当時は普通に会社に勤めていたサラリーマンでした。そのため入居者とのやり取りは、最初から賃貸管理会社に委託しようと考えていました。そのため賃貸管理会社選びは慎重に行いました。

賃貸管理会社とは、大家に代わって、賃貸物件の管理・維持をするのが主な仕事です。業務の内容は、次のようになります。

1)集金の管理
毎月の家賃の入金確認。滞納があった場合は電話での督促。連帯保証人への支払督促や債務保証業者への代位弁済請求など。

2)物件の管理
共有部分の管理は全体の管理費で行われるので、区分所有の場合は室内の設備、たとえばエアコン、給湯器、温水洗浄便座の管理や故障への対応など。

3)契約の管理
退去、契約更新の際の事務手続き。契約内容変更などの事務手続きなど。また、退去届の受け取り。場合によっては退去時に立ち会い、室内の現況を確認など。

4)退去後の対応
退去後の修繕、リフォームなど工事

5)トラブル、苦情への対応
設置設備の故障への対応。そのほか入居者の要望や苦情の受け付け。

6)入居者の募集
7)オーナーへの報告業務

以上が主な業務ですが、リフォーム工事や入居者の募集など対応していない管理会社もあります。

私の場合、1つ目の物件は選んだ賃貸管理会社が保有している物件を購入し、いまではそれ以外の物件の管理もすべてこの賃貸管理会社に任せています。最初に選んだ賃貸管理会社がアタリだったと改めて思っています。

では、どのようにいまの管理会社を選んだのかというと、「入居者とのやり取りは最初から賃貸管理会社に委託する」ということを前提条件にしていました。そのため自分が借りる側として接したときの感覚をとても大切に考えたのです。そのうえで以下のような点を重視しました。

1) セミナーに参加してその会社の雰囲気や担当者の応対姿勢で信頼をおけそうかどうかを見た

2)販売も行っている会社であえば、売ることよりも、賃貸管理に重きを置いているかを重視した

3)空室になったときに、1日でも早く次の入居者を決めるようなルールが明言されているかどうか

4)退去後7日以内には入居できる状態にしてくれるか

という4つです。
なかでも、(2)については、入後のアフターフォローこそが賃貸経営には大切で、購入してからが、賃貸経営、不動産投資の末永い始まりなので、物件販売も行っている業者から購入する場合はとくに重視したい点です。

このほかにも、賃貸募集を幅広く行ってくれるか、ポイント制度なども設けて賃貸付けを行ってくれるなど、その会社の営業パーソンのモチベーションUPにつなげる仕組みを導入しているなどを見極めるといいのではないでしょうか。

もちろん、賃貸管理会社を使わず、自分ですべてやるという人もいるでしょう。しかし、私は任せられるところは任せるというスタンスで中古マンション投資をはじめました。そのため賃貸管理会社はパートナーだと思っています。物件選びも重要ですが、それと同様、もしかするとそれ以上に賃貸管理会社選びは中古マンション投資では重要といえるかもしれません。じっくりと見極めてください。

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