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セカンドハウスローンの利用方法と注意点

資産形成を考えるなら、セカンドハウスは購入したほうが得

2016/12/08 牧野寿和

セカンドハウスを持ちたいと思った場合、まず「賃貸か購入か」という点で悩む人が多いのではないでしょうか。その場合、私は「資産を形成する」という視点から購入を検討することをおすすめしています。ここでは、セカンドハウスを購入するメリットのほか、おすすめのセカンドハウスローンや住宅ローン控除を受けられるかどうかといった、セカンドハウス購入にあたって知っておくべき基礎知識をご説明します。

セカンドハウスで複数の生活拠点を持つ

先日、「セカンドハウスの購入を考えている」というお客さまの相談を受けました。近年、注目を集めている「デュアルライフ」を実践したいと考えて、家を賃貸にすべきか購入すべきか、また購入するのであればどのような資金計画を立てればよいのか相談に来られたのです。
ご存知の方も多いとは思いますが、改めてご説明すると、デュアルライフとは、「二地域居住」とも呼ばれるライフスタイルのことで、別荘を持つこととは違い、生活の拠点を複数持つ暮らしを意味します。
平日は仕事のある都市部で暮らし、週末になると田舎の家に行って暮らすというライフスタイルを実践している人が、ここ数年で少しずつ増えているようで、過疎化が進む地方への人の移動を促進するために、国も二地域居住の推進に取り組んでいます。

このお客さまのように、「田舎にセカンドハウスを持ちたい」という以外にも、

・通勤が大変なので、勤め先の近くに平日寝泊りをする家がほしい
・自宅を仕事場にしているが、休日は仕事から離れたいので別の家がほしい
・地方に転勤になったので単身赴任をする間に住む家がほしい
・自宅から遠い学校に通う子どもが、通学のために平日暮らす家がほしい


など、いろいろな理由から、セカンドハウスの購入を考えておられる方がいらっしゃいます。ここでは、セカンドハウスを購入するメリットや、住宅ローンを使えるのかどうかといった購入面で知っておきたい基礎知識をご説明します。

賃貸にするべきか、購入するべきか

冒頭でお伝えした通り、「資産形成」という視点から考えると、私は購入することをおすすめしています
セカンドハウスとして賃貸住宅を借りた場合、資産形成にはつながらず、支払った家賃は単なる消費支出で終わってしまいます。
一方で、購入した場合はどうでしょうか。たとえば、退職後は都市部に所有する自宅を賃貸に出して家賃収入を得ながら、自分たちは田舎に移住することもできます。
また、少し極端な例かもしれませんが、子どもがふたりいて、資産は自宅一軒だけだとしたら、子どもにその一軒をどのように分けるか、相続のときにもめる原因になりかねません。ですが、セカンドハウスがあれば遺産分割の方法を広げることが可能にもなります。

もちろん、「資産価値のある物件を選ぶ」ということが前提にはなりますが、セカンドハウスを所有することは、資産を形成する有効な手段のひとつになり得るのです。

「セカンドハウスローン」の金利は高い

ただし、セカンドハウスを購入する際の、ローンや税制の取り扱いは、一般的な「自宅」を購入する場合と異なる点があります。 まず、セカンドハウスを購入するために、金融機関から融資を受ける場合、「住宅ローン」ではなく、「セカンドハウスローン」(商品名は金融機関によって異なります)でのローン契約を交わすことになります。
住宅ローンとセカンドハウスローンとの最大の違いは金利です。住宅ローンが他のローンに比べて金利が低いのは、「居住用」という理由から優遇を受けているためです。そのため、優遇対象から外れてしまうセカンドハウス用のローンは、通常の住宅ローンより金利が高いのです。

どれくらいの金利差があるかといえば、現在のところ、変動金利型であれば0.2%以上、固定金利型であれば0.5%以上、セカンドハウスローンの金利は高く設定されています(2016年9月現在)。
たとえば、借入額1000万円を、35年間・固定金利1.0%の住宅ローンで借り入れた場合と、同じく固定金利1.5%のセカンドハウスローンで借り入れた場合、0.5%の金利差は、利息支払総額で約100万円の違いになります。たとえ0.5%の差でも、長期間借りると支払利息の負担額が大きくなることが実感できるのではないでしょうか。

セカンドハウスを買うなら【フラット35】がおすすめ

そこで、検討したいのが【フラット35】での借り入れです。【フラット35】であれば、セカンドハウスであっても、通常の住宅ローンと同じ条件で融資が受けられるので、住宅ローンを借りるときの金利と同じ金利が適用されるということです。
また、【フラット35】は全期間固定金利型ですから、金利上昇リスクもなく、長期の安定した返済計画を立てられることも大きなメリットといえるでしょう。

ただし、【フラット35】で融資を受けるには、セカンドハウスであるかどうかに関わらず、その住宅が、住宅金融支援機構で定めた技術基準を満たしているかどうか検査を受けて、適合証明書を取得することが必要です。

セカンドハウスローンの審査はどこを見るのか

では、セカンドハウスローンの審査は、どのように行なわれるのでしょうか。審査のポイントと審査を受ける際の注意点について見ていきましょう。


(1)購入するのは投資用物件ではないか確認される
まず、セカンドハウスローンを申し込む際には、その購入理由を明確にしておきましょう。金融機関が気にするのは、“投資用物件を居住用と偽って融資の申し込みをしていないか”ということです。投資用物件には投資用のローンが適用されるため、投資用物件ではないかと疑われると審査を通すのはむずかしくなってしまいます。


(2)確実に返済していけるかどうか
次に審査のポイントですが、通常、金融機関は住宅ローンの融資をする場合、「人」(職業、勤務年数や収入など)と「物件」を審査します。これは、セカンドハウスローンであっても基本的には同じです。
自宅の住宅ローンや自動車ローンなどを返済中の人であれば、その返済額に加えて、セカンドハウスローンを返済していくことが可能かどうか、慎重に審査されることになります。当然、過去に住宅ローンを組んでいる人ならば、毎月滞りなく返済をしてきたか、その返済実績も審査の対象となるでしょう。
また、できればファイナンシャルプランナーなどと相談して、今後のライフプランと家計の収支がわかる返済計画表を作成しておくといいでしょう。確実に返済していけることを金融機関に対して示す資料になるだけでなく、計画を立てることで、ご自身の家計を将来に渡って安定させることができます。

住宅ローン控除や借り換えは?

住宅ローン控除の対象となるのは、主に居住する住宅に限られます。したがって、セカンドハウスは、住宅ローン控除を受けることはできません。「すまい給付金」についても同様に、セカンドハウスは対象ではありません。
ちなみに、購入する物件や、物件のある地域によっては、不動産取得税や固定資産税の軽減措置を受けられる場合があります。物件を購入する予定の都道府県、または市区町村に、購入前に確認をしておきましょう。

一方、借り換えについては、「住宅ローン」と同様に「セカンドハウスローン」であっても借り換えはできます。その場合は、借り換えによって総返済額がいくら低減できるのか、手数料などの費用はいくらかも確認しておきましょう。

セカンドハウスも資産価値を重視して選ぶべき

先ほど、「資産を形成する」という視点を持つことについてお話をしました。その視点に立つとセカンドハウスを購入する際には、相続や老後の生活を見越して次のような将来の計画を立てておくことが大切です。

・子どもの下宿として購入した家にそのまま子どもを住まわせる
・自宅、セカンドハウスとも売却して、街中のマンションに引っ越す
・自宅またはセカンドハウスを賃貸に出して家賃収入を得る(ローンを完済している場合)
・セカンドハウスを事務所や店にして起業する(ローンを完済している場合)

どのような計画を立てるかによって、リフォームやメンテナンス費用も変わってきますし、将来の家計の収支にも影響を及ぼします。
セカンドハウスであっても、住宅という高価な買い物をする以上、将来の家計を考慮し、資産価値のある物件を購入することが大切です。そのことを念頭において、セカンドハウスのある暮らしを楽しんでいただきたいと思います。

情報提供元:イエトヒトマガジン( https://www.ietohito.jp/magazine/
記事名:「セカンドハウスを持つなら賃貸にするべき? それとも購入すべき?」( https://www.ietohito.jp/magazine/00000467 )/
(元記事公開日 2016/10/07)

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