連載・トピックス / 不動産投資

カリスマ空室コンサルタントが
教える不動産投資のリアル

問題は需給のアンバランスだけではない!

都心の新築物件でも空室が埋まらない「もうひとつ」の理由

2016/06/29 尾嶋健信

昨年あたりから、都心部を中心に、いままであまり見られなかった現象が起きています。本来、新築の賃貸マンション・アパートは人気が高いはずなのに、空室がなかなか埋まらないケースが目立ってきているのです。物件が増えすぎて部屋が余っているという需要と供給の問題以外にも空室が埋まらない、もうひとつの理由があったのです…。

都内・駅近の新築アパートなのに人気薄?

 一昨年あたりから銀行の貸出条件が緩和されてきた影響で、昨年は東京都内でも、新築の賃貸物件が急増しました。しかし、なかには新築後何カ月経っても、空室が埋まらない物件もしばしば見受けられるのです。その結果、空室対策コンサルタントである私のところにも、新築物件のオーナーさんから数多くの相談が寄せられています。

 たとえば、昨年8月に完成した東京都目黒区にある新築アパート。ワンルームが1階と2階に3室ずつ、計6室あって、賃料は1室平均8万円。販売価格が7200万円。表面利回りは8パーセントになります。しかも、東急線のある駅から徒歩5分という好立地。普通に考えれば、いかにも若者単身者ウケしそうな物件であり、新築後アッという間に全室埋まりそうに思えます。

 ところが、私がオーナーさんから相談を持ちかけられた昨年12月の時点で、6室あるワンルームのうち、1室しか入居者が入っていませんでした。いったい、なぜでしょうか? そこには、単なる需要と供給によるものではない、「もうひとつの理由」があるのです。

“安普請”の新築物件が増えている

 立地のいい都内にありながら、なぜか新築でも入居者の入らない賃貸物件。こうした物件の問題点は、私から見ると一目瞭然です。すなわち、いかにも“安普請”であること。

 先ほどご紹介した目黒区のワンルームアパートも、室内に押し入れやクローゼットなどの収納スペースのまったくない、あまりに殺伐とした造りでした。いってみれば、ただの四角い箱の部屋に、申し訳程度のキッチン、ユニットバス&トイレがついているだけ。見るからに建築費をケチっていそうな、使い勝手も悪そうなワンルームなのです。

 昨年から、こうした“安普請”の新築物件をよく見かけます。ブロック塀や生け垣などの遮蔽物が何もなく、道路から全室丸見えのアパートとか。一見タイル張りに見えながら、近くで見るといかにもチープなサイディングで外壁処理されているマンションとか…。

 いくら都内にある新築とはいえ、これでは入居者が集まらないだろうなと予感させる物件。しかも、こんな物件に限って、賃料が相場より「やや高」なのです。

表面利回りをよく見せるための「操作」

 なぜ、こんな安普請の賃貸物件が増えているのか。それは、昨今のちょっとした不動産投資ブームと無関係ではありません。

 昨年から今年にかけて都内に新築された賃貸物件の多くは、「表面利回り8パーセント以上」を謳っています。こうした物件は、初めから「表面利回りありき」でつくられているように私には見えます。

 表面利回りが8パーセント以上あれば、いまの時代、不動産投資物件としてはそこそこ儲かる物件であり、不動産投資家のマインドを刺激します。と同時に、表面利回り8パーセント以上あれば、購入資金の融資の受けるとき、銀行もそこそこ高く評価してくれます。

 というわけで、建設会社が収益物件として新築アパート/マンションを建てる場合、表面利回り8パーセント以上になるように、さまざまな“操作”をしていると考えられるのです。

建築費は削って、家賃は相場より少し上げる

 さきほどの目黒区の新築アパートを例に説明しましょう。この物件の場合、表面利回り8パーセントを叩き出すためには、販売価格をどうしても7200万円前後にする必要があったのだと思います。

 とはいえ、立地でいえば、目黒区のそこそこ高級な住宅街。それなりに土地代はかかります。だとすれば、あとは建築費を極力削らざるを得ません。すなわち、安普請になります。さらに、家賃を相場よりほんの少しだけ上げるのです。

 こうした、姑息ともいえる操作によって、地価の高い都内に、そこそこお手頃価格の(でも建築費をケチった)新築物件が数多く供給されるようになっていくわけです。

 不動産投資家サイドからすれば、もちろん、こんな“ババ物件”を買わされてはいけません。身を守る手段はただひとつ。ご自分が“情報弱者”にならないこと。「自分は賃貸ビジネスのプロである」という自覚と誇りを持ち、不動産投資や賃貸経営について、前向きに学ぶ姿勢を持ちましょう。

 ちなみに、私が相談を受けた目黒区のババ物件では、「10万円程度のそこそこ高級な収納家具を全室に入れる」「敷金・礼金の初期費用をダンピングする」といった手法で、なんとか空室を埋めることができましたが…。

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