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「頭金ゼロ」でラクラク家を買う方法

借り換えで得するための3つの条件とは?

2%以上の金利で借りた人は必読! 住宅ローンはいますぐ借り換えなさい!

2016/10/04 牧野寿和

借り換えたほうが得か、このまま借り続けたほうが得か、住宅ローンの借り換えで 頭を悩ませている人もいらっしゃるかと思います。住宅ローンの借り換えには一定の費用がかかるので、金利が安ければすぐ借り換えというわけにはいきません。どんな条件を満たせば住宅ローンの借り換えをするべきなのか、考えてみたいと思います。

借り換えたほうが得か? そのままのほうが得か?

 現在はかつてないほどの低金利が続いていますが、何年か前に借りた人のなかには2%台の金利で借りた人もいらっしゃると思います。借り換えにも費用がかかりますので、借り換えたほうが得か、そのまま借り続けたほうが得か、頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 これから住宅ローンを借りる人の場合、いま以上に金利が下がるというのは現実的ではないかもしれませんが、頭金の額によって適用される金利が高くなることもありますので、先々を考えれば、借り換えを考えるタイミングがくるかもしれません。

 住宅ローンは借り換えしたほうが得なのでしょうか? 借り換えするとしたら、どんな条件を満たせば、借り換えしたほうがよいということになるのでしょうか? 今回は住宅ローンの借り換えについてご説明します。

住宅ローン借り換えのメリットは?

 先ほども触れましたが、物件の購入価格の何%の融資を受けるか(融資率といいます)により、融資の金利が異なってくる金融機関もあります。

 たとえば【フラット35】は、物件価格の90%以下の融資を受ける場合よりも、90%を超えて融資を受ける場合のほうが金利は高くなります。具体的には、返済期間21年以上35年以下の場合、融資率90%以下では1.02%、融資率90%以上では1.46%(2016年9月時点)となっています。

 高い金利で借りた住宅ローンの返済を続けている場合、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。改めて説明するまでもないかもしれませんが、住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンの残債を新たに契約した金利の低い住宅 ローンで完済し、その後は新たな住宅ローンの返済を行なっていくというものです。高い金利から低い金利に切り替えることで、総返済額を減らすことができます。

得する借り換えのための3つの条件

 一般的に、借り換えのメリットがあるのは、次の3つの条件をすべて満たす場合です。

(1)住宅ローンの残りの金額が1000万円以上ある
(2)住宅ローンの残り期間が10年以上ある
(3)現在の住宅ローンとの金利差が1%以上ある


「少しでも金利が低くなれば、借り換えするメリットがあるのでは?」と、思うかもしれませんが、実は、借り換えには、それ相応の費用がかかるため、前記の条件をクリアしないと、損をしてしまう可能性があるのです。

 次に、借り換えにかかる費用をあげておきましょう。

・保証料:借り換え金額の2%程度
・事務手数料:3万〜5万円程度
・印紙代:2万円程度
・司法書士登録手数料:6万〜10万円程度
・登録免許税:借り換え金額の0.4%

 たとえば、2000万円を借り換えする場合で考えてみましょう。

・保証料:40万円
・事務手数料:3万円
・印紙代:2万円
・司法書士登録手数料:8万円
・登録免許税:8万円

 これらを合わせて、合計61万円となります。つまり、借り換えを行なう場合は、借り換え前の住宅ローンに比べて、返済額を61万円以上減らすことができないと、逆に損をしてしまうことになります。その判断の目安となるのが、先ほどあげた3つの条件なのです。

金利交渉をしてみる価値あり

 なお、最近では、ネット銀行を中心に「保証料ゼロ」を掲げる金融機関も現れていますが、この場合も「事務手数料2%」といった具合にほかの費用がかかり、結局は保証料と変わらない金額が必要なケースもあるので注意してください。

 また、前の住宅ローンの契約時に一括支払いで保証料を支払っている場合は、借り換えによって解約した期間分の保証料が戻ってくるケースもあります(金額については、金融機関によって異なります)。

 このように、借り換えに伴う費用は、ケース・バイ・ケースといえるため、前述の3つの条件は、あくまでも目安と考えて、借り換えの判断をするにあたっては実際にシミュレーションをしてみることが大事です。

 また、何といっても住宅ローンの借り換えでは、金利が最も重要です。 そこで、借り換えを検討する場合、現在、住宅ローンを組んでいる金融機関と、これから新たに借り換えを検討している金融機関の双方を天秤にかけて、金利値下げの交渉をしてください。

 タイミングにもよりますが、金利交渉に応じてもらえる場合も少なからずあるようです。その結果、「借り換えたほうが得だ」と判断できた場合は、借り換えを実行すればいいでしょう。


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