その対応と対策の基本（1/3ページ）

不動産投資目的でマンションの1室を購入し、家賃収入にてローンを返済している方も多いでしょう。ただ、その貸している部屋の家賃が滞納されてしまった場合のことまで想定されているでしょうか。多数の建物明渡訴訟を受任してきた経験から、家賃が滞納されてしまった場合の法的対処方法について解説します。

家賃保証会社によって保証される賃料は滞納賃料全額ではない？

家賃滞納に備えて、家賃保証会社を利用しているケースも多いでしょう。しかし、家賃の滞納があった場合に、保証会社が立て替えて支払ってくれる家賃は、滞納家賃の全額とは限りません。保証会社や契約内容によって異なりますが、保証の限度額は家賃６ヶ月分～２４ヶ月分とする保証会社が大半のようです。そのため、それ以上の期間、家賃滞納が続いた場合は、そのリスクはオーナー自身が負うことになります。

賃料滞納――対応の第一ステップ

このようなオーナーのリスクを回避するためには、家賃の滞納が3ヶ月以上続いた場合、借主に対し、賃貸借契約を解除し、部屋の明け渡しを求める旨の内容証明郵便を送ることをお勧めします。賃貸借契約を解除するにあたっては、あらかじめ借主に対して「催告」をすることが必要とされているところ、この内容証明郵便を送ることが、「催告」にあたるのです。「催告」をしないで、いきなり賃貸借契約を解除してしまうと、後から裁判でこの賃貸借契約の解除は無効だと判断されてしまう可能性がありますので、注意が必要です。

また、賃貸借契約書において、「家賃を1ヶ月分でも滞納すれば契約を解除できる」といった条項が定められていることがあります。もっとも、このような条項が定められている場合であっても、裁判上は1ヶ月分の家賃を滞納しただけですと、賃貸借契約の解除は認められず、少なくとも3ヶ月分以上の家賃の滞納が必要と考えられています。これは、法的には、賃貸借契約を解除するには、「貸主と借主との間の信頼関係が破壊されたこと」が必要と考えられているところ、1ヶ月分の家賃滞納だけだと、いまだ「信頼関係が破壊された」とまでは判断されないからなのです。

一方で、新たな入居者がすぐに見つかるかが心配なので、すぐには賃貸借契約の解除をせずにもう数ヶ月は様子を見た方が良いのでは、と考える方もいらっしゃいます。しかし、3ヶ月以上家賃を滞納するような借主であれば、今後もきちんと家賃を支払ってくれるとは思えませんし、前述のとおり、保証会社による保証限度額を超えてしまった場合にはオーナーがその分を負担することになりますので、早期に賃貸借契約を解除したほうが、結果的には得策といえます。

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