不動産市場に優良な中古物件が出まわらない本当の理由

　2009年、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で住むことのできる家のことで、100年、200年の家に住み続けることもめずらしくない欧米諸国の住宅環境に追いつこうと、建物の維持保全を補助する制度が始まったのです。

　確かに30年を経ずしてスクラップ・アンド・ビルドを繰り返す日本の住宅事情は不自然きわまりないもので、すばらしい制度だと話題になっていました。

　私も、理念としてはこの法律、および制度はすばらしいものだと思います。しかし、長年日本の不動産業界で働き、オモテもウラも知り尽くした私にはこれが「絵に描いたモチ」に過ぎないことがわかっていました。

　その証拠は、現実が物語っています。長期優良住宅を新築する際、申請、建築、修繕などのコストがほかの住宅より高くなりますが、これを改善しようとする動きはどこにも見られません。また、長期優良住宅が増えることで中古住宅の市場が活性化することが期待されていましたが、そんなことはまったく起こっていないのです。

　なぜ、そんなことになってしまうのか？　
　それを説明するには、不動産業界のブラックボックスを再びのぞいてみる必要があります。

　たとえばここに、4000万円の価値のある中古戸建て物件を売ろうとしている個人売り主がいたとしましょう。個人売り主は不動産のシロウトですから、自分で買い主を探すことは困難ですし、もし親戚や隣人などに買いたいという人が見つかったとしても、不動産業者（宅建業者）の仲介を受けない売買取引には銀行の融資がおりないことがほとんどなので、家の売り買いを個人間で成立させるということはむずかしい。そこで、個人売り主が家を売るには、不動産会社に仲介を依頼することになります。

　その会社を仮にＡ社としましょう。Ａ社の担当者の仕事は、個人売り主の家を調査し、販売図面をつくるところから始まります。家の値段は、建っている地域の人気度や、敷地面積、建物面積、築年数などによって決まります。それらの情報を販売図面に記したら、あとは不動産流通機構に情報を登録して、買い主が現れるのを待つだけ。

　不動産流通機構とは国土交通大臣が指定した公益法人で、REINS（レインズ）というコンピュータ・ネットワーク・システムを介して会員不動産会社に物件情報を共有するサービスを提供しています。したがって、Ａ社の担当者は自分で探さなくても、REINSを通じて情報を入手した別の不動産会社に買い主を見つけてもらうことができるのです。

　そして、不動産会社Ｂが4000万円の物件を求めている買い主を探してきました。普通ならば、これで取引成立です。めでたしめでたし。