不動産投資のメリットデメリット（1/5ページ）

毎年確定申告の時期になると、サラリーマンの方でも不動産投資にチャレンジされている方が以前より多いと感じる。
世間では不動産投資に係るセミナーも多く開催されており、多くの書籍も出版され、不動産投資への関心も高く、実践している方も増えているのかもしれない。

とはいえ、不動産は多くの権利や法律の絡む分野であり、税金の計算についても少し複雑な部分が多い。不動産オーナーに対して法人化を勧める記事も多く目にするが、これは一般に税金の計算上有利であることを理由に行われているものが多い。しかし、持っている不動産の種類や、それぞれの状況によって一概に個人所有と法人所有のどちらが有利かは言い切れない。そこで各々の場合の具体的な違いを説明していきたいと思う。

◆税率について

給与の金額がある程度高い方なら法人化した方が、個人と法人をまとめてみたときに手残りする金額は大きくなる。

具体的にはサラリーマンの方だと、源泉徴収票の中の「給与所得控除後の金額」－「所得控除の額の合計額」が、330万円を超えているようであれば、不動産所得の金額に課される税率は30％以上(所得税+住民税)になるため、法人所有にすることによるメリットを受けることができると思う。

【個人の場合】
　
不動産所得は、給与等他の所得と合算して下記の税率が課される。
所得税5％～45％(※1超過累進税率)+住民税10%+事業税5％(※2事業的規模の場合のみ)
※1　超過推進課税率とは――所得が高くなればなるほど税率も高くなる方式
～195万までは5％、195万超330万以下は10％…と所得の金額を各層に分解してそれぞれに対応する税率をかけていく。　従って、年収200万円の人でも、年収1,000万円の人でも～195万円までの所得に係る税率は同じ。
※2　事業的規模とは――「不動産賃貸業を収入の柱にしているか？」という税務上の判断基準。

これに該当するかしないかで、取り扱いが異なってくる。あくまで社会通念上で判断するが、形式的に判断できるよう税務署が基準を出している。それが「5棟10室基準」と呼ばれるもので、戸建ての賃貸住宅なら5棟以上。区分所有のマンションやアパート１棟であればこれらの部屋数の合計が10室以上あれば事業的規模に該当するものとしている。
ただし形式的な基準のため、これらの条件を満たさなくても年間の不動産収入が多額で収入の柱になっているなど客観的に見て片手間にやっているような状態でないことがわかれば、事業的規模に該当することになる。

また、不動産を売却した場合は売却により生じた利益に対して上記の所得とは完全に切り分けて、売却不動産の所有期間に応じ、下記のような税率が課される。

所有期間5年以内…約40％(所得税30％+住民税9％)
所有期間5年超　…約20％(所得税15％+住民税5％)
　
個人で購入した不動産を自身の法人に移す場合も外部へ売却したのと同様に課税されるため、購入時は注意が必要だ。

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