評価額ゼロでも寿命は60年以上!? 土地値で売られる中古一戸建てはお得な買い物（1/2ページ）

土地値で売られている物件を狙う

中古一戸建ては土地分の価値が資産として残る点が、大きなメリットです。日本では、木造の建物を売買する場合、土地の評価額は下がらないのに対し、建物は築後経年とともに評価額を下げていき、築 22年で評価額はほぼゼロになってしまいます。

つまり、そういった中古物件は、ほぼ土地価格で売られているので、頭金ゼロで物件選びをする人にとっては、いざというときに備えてリスク管理がしやすい、出口戦略を立てやすくなる条件が整っているのです。

実際に、首都圏の中古一戸建ての成約価格は築５年までが3613万円（土地面積 124.72m2/建物面積97.71m2）なのに対し、築16〜20年では2978万円（同 141.83m2/110.35m2）、築31年〜では2160万円（同160.24m2/92.74m2） と大きな差が出ます。

ちなみに成約物件の平均築年数は20.48年、築30年超の割合は20.2％と拡大していて、築15年以下の築浅物件は37.4％と縮小傾向にあります（平成27年1〜3月期。東日本不動産流通機構調べ）。

このように古めの中古一戸建ての人気が高まっているのは、前述したようにその価格は基本的に土地価格で決まることから、築後10 〜20年も経てば買いやすくなるからです。変動しにくい土地価格が住まいの価値になっているということは、資産価値が変動しにくいという意味で安心できます。

状態のいい物件があれば中古一戸建てはかなりお得

一方で、よく日本の一戸建ての平均寿命は30年といわれますが（耐用年数は22年）、この基となっているのは、平成8年に国土交通省が試算したデータです。しかし、これは取り壊した住宅の平均築年数であって、建物そのものの寿命ではありません。

では、なぜ30年程度で取り壊してしまうのかというと、日本ではそれまで中古市場が整備されておらず、買い手を見つけることがむずかしかったのと、前述の通り22年経過すると建物の資産価値はゼロになるため、高く売却できず、それなら建て替えたほうが得だと判断する人が多かったからです。

ある研究によると、建物そのものの寿命は木造住宅で64年とするデータもあります。メンテナンスの行き届いた物件を見つけることができれば、中古一戸建てはかなりお得なお買い物となるのです。

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