頭金なしで買うべき、おすすめ中古マンション、中古一戸建ての条件とは？（1/2ページ）

1983年以降の竣工かどうかがひとつの目安

頭金なしで住宅を買う場合、資産価値が目減りしにくい中古住宅がおすすめということは、前回（ http://sumai-u.com/?p=5127 ）お話した通りです。
では、どのような中古住宅を選べばいいのでしょうか。まず、中古住宅選びで非常に気になる要素のひとつが耐震性や安全性と言えるでしょう。

建物の強さは建築基準法に含まれる耐震基準（地震にどれだけの強さをもつか）をもとに考えます。現在の基準は1981年に施行された新耐震基準（新耐震）で、震度６強〜７程度の揺れに耐えられる強さを建物に与えることが義務づけられています。

一般に、この新耐震をクリアした建物は、それ以前のものより耐久性・安全性が高いとされています。 マンションの場合、完成までに1年半程度の期間が必要とされます。そのため、81年当時に竣工した建物自体はほとんどが新耐震以前の基準にしたがっているのが実情です。
そのため、確実に新耐震をクリアしている中古マンションを希望するなら、83年以降に竣工した物件ということが目安になるでしょう。

なお、住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット３５】を利用する場合、機構が定める技術基準に適合していることを示す「適合証明書」が交付された物件であることが要件になります。購入を決める前に、技術基準に適合している住宅かどうか、仲介する不動産会社に確認しておきましょう。

【フラット３５】の技術基準に適合するためには、一戸建て、マンションを問わず「新耐震をクリアしていること」「耐火構造になっていること」、マンションは「管理規約、一定期間以上の長期修繕計画が定められていること」などが前提になっています。

新築ならではのリスクがあることも

ただし、新耐震以前に竣工した物件でも、建物の強度を考えて建てられた耐震性の高い物件は少なくありません。
反対に新耐震後の物件でも、建設技術が劣っていたり、無理な工期をこなすために施工が粗雑だったりと、強度に問題が発生することもあります。一概に判断することはできないのが現実です。

「傾斜マンション」として社会問題にもなりましたが、大手デベロッパーが手掛けた横浜の大規模マンションの例をあげるまでもありません。こうした事例はこれまでにも全国で見られ、問題の発覚後に住民と販売業者の交渉が難航し、訴訟に至るケースはめずらしくないのです。

しかも、裁判所に損害賠償責任を申し立てても長引きます。そもそも構造体の手抜き工事は素人はもちろんプロでも見抜くことは困難です。せっかく手にした夢のマイホームを、思いがけない瑕疵（欠陥）をきっかけに泣く泣く引っ越すはめになることもあるのです。

その点、中古住宅はそこに以前、人が暮らしていたのですから、大きな問題は起こりにくいことが予測できます。何か小さな問題があっても解消されているケースが多いでしょう。

一般にコンクリートは施工してから１年くらいしないと強度が安定しないといわれています。新築マンションの場合、購入時は問題なくても、１年後にどうなっているかわかりません。それに対して中古マンションは築後経過した年数が、その安全性をある程度証明してくれます。通路や外壁のひび割れや、つなぎ目の亀裂などがないか、安全確認もしやすいでしょう。

いくら耐震性が高く、見た目のいい設備がついていても、何年か後にトラブルが発生しないとも限りません。新築ならではのリスクがあることも忘れないようにしましょう。

次ページ ▶︎ |　中古物件購入にかかる仲介手数料と消費税