連載・トピックス / 不動産投資

日本一楽しい!「空き家問題」研究所

いま話題の投資家 「なっちー」さんに聞く(1)

300万円で始めて家賃月収40万円突破! パート主婦大家さんの空き家投資術

2016/06/30 高橋 洋子

300万円の元手から始めて、パート主婦のままで戸建5戸、区分所有3室、家賃月収40万円突破! テレビや雑誌で話題のパート主婦大家「なっちー」こと、舛添菜穂子さんの空き家活用術をご紹介します。舛添さんは、どんな方法で物件を探し、どんな基準で投資するかどうかを決めているのでしょうか。

貯金300万円が貯まったら、どう運用しますか?

いま注目の投資家、舛添さん。書店には大型ポスターが

 マイナス金利のいま、コツコツ貯めたお金を銀行の定期預金に預けておいても、ほとんど利子がつきません。仮に貯金300万円貯まったら、どう運用すべきか? あらゆる投資、運用法を比較検討した結果、元手300万円で空き家を買って不動産投資を始めたのが、今回ご紹介する舛添さんです。

 舛添さんは、わずか2年で戸建5戸を買い進め、区分所有3室、家賃月収40万円を突破した「パート主婦大家」さん。その手法は、2014年に出版した『パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました!—貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万円の副収入」づくり』(ごま書房新社)で広く世に知られることとなりました。

 特筆すべきは、この本を読んで、不動産投資を始めた主婦が続々と成功していること。そこで舛添さんの近況と読者体験談を踏まえた最新版を出版されました。この本では空き家投資なら、首都圏でも300万程度で戸建てが買えることから、年収が低くても非正規社員でも始めることが可能であると夢を与えてくれます。

まずは投資する「空き家」の基準を決める

舛添さんの所有物件。モダンな内装にリフォーム

 空き家投資を始めるにあたり、まずは、エリアを決めなければなりません。地縁があり、自分が詳しいエリア、人口減少社会でも入居ニーズがあるエリアを選ぶことが必要です。

 エリアを決めたら、次に、買いたい空き家の基準を決めます。ちなみに、舛添さんご自身の空き家を選ぶ上で外せない条件は下記の通りです。

(1)エリアは関東か、出身地である大阪近郊
(2)物件の種別は戸建か区分、団地もあり
(3)表面利回り 20パーセント以上(5年所有すれば元が取れるのが最低条件)
(4)築年数は問わず
(5)建物の状態がいいもの(雨漏りや水回りなど大規模修繕がない)

 特にポイントとなるのが(3)の利回りです。築年数の経った戸建ての場合、リフォームや修繕が発生すると、予期せぬ出費がかさむことがあります。そのため、キャッシュに余裕ができるよう、高利回りを目指したいもの。舛添さんは、マンションと同じように、戸建てを所有していても毎月、修繕積立金として、家賃の1割程度を貯めているといいます。

なっちー流、掘り出し物件の探し方

土地値で検索して購入した一戸建て

 有名な投資家さんや、何棟も所有するメガ大家さんになると、不動産業者からじきじきに未公開物件の情報がどんどん送られてくることもあるようです。

 しかし投資初心者の場合は、自分で探すしかありません。インターネットで検索をすれば、収益不動産の情報を集めたサイトがいくつもあります。おすすめは、マイホームを探している人が見ているような「ヤフー不動産」や「アットホーム」。

 舛添さんがよくチェックしているのが「不動産ジャパン」です。不動産ジャパンで検索するメリットは、レインズの情報が反映されており、元付け業者を探すことができる点。元付け業者を探すことができると、より売り主に近い業者とコンタクトが取れため、価格交渉がしやすいのです。

 検索するときには、戸建で探すだけではなく、「土地」で検索するのもポイントです。古家付きの土地が出ていることも多く、なかには、リフォームをすればまだ使える空き家が土地値で出ていて割安な場合があるからです。

 ぜひ今回ご紹介した、物件探しの最初の1歩を、みなさんも試してみてはいかがでしょうか。

 次回は、舛添さん流、空き家投資のリフォームと客付けのコツをご紹介します。興味を持たれた方は、舛添さんの新刊もご参考に!


『<最新版>パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました! —貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万円の副収入」づくり』(ごま書房新社)
https://www.amazon.co.jp/dp/4341086413/

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