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LOVE HAWAII~ハワイ通の中野亜紀がハワイのあれこれを綴ります~

#6 ハワイに住もう(長期・移住・購入編)

2019/02/15 中野亜紀

文/中野亜紀

ハワイでは、外国人に対する不動産売買の制限はありません。そのため日本人の購入も多く、現在外国人のハワイ不動産購入者は日本人が1位です(ちなみに2位はカナダ、3位は中国)。今回は日本の不動産売買との違いにフォーカスしたいと思います。

透明性の高い物件情報データシステムが確立

不動産取引における透明性がとても高いハワイでは、一般の方も一部アクセスできるMLS(Multiple Listing Service)という不動産データシステムが確立しています。日本の不動産業者はその会社だけが持っている物件情報などもあるようですが、ハワイでは、業者は売り出し依頼を受けた時、基本的にこのMLSに3営業日以内に売り出し情報を入力・公開する必要があります。売り出し中の物件詳細情報、売り出し日数、売り出し期間中の価格改訂履歴、過去の売却履歴などを調べることができ、すべてのエージェントはどの物件情報にも同じようにアクセスできるため、得られる物件の情報量自体に違いはありません。

買主は不動産仲介手数料がかからない

ハワイの不動産売買では売主が買主分の手数料を払うのが慣例で、物件購入時には不動産仲介手数料は払いません。また日本の不動産取得税や印紙税のような税金もありません。不動産購入時にかかる費用としては、後述するエスクロー費用、権原保険費用、物件登記費用、登記書類作成のための弁護士費用、物件点検業者費用(任意ですが特に中古物件の場合は点検業者依頼を強くお勧めします)、前払い固定資産税や翌月分までの管理費などをいれて、物件にもよりますが物件価格のおおよそ1%を見ておけば購入時の諸経費を全て賄うことができます。

エスクロー制度・権原保険とは

日本ではあまり馴染みのないエスクロー制度ですが、ハワイの一般不動産取引では売買契約が成立するとエスクロー会社でエスクローをオープンします。エスクロー会社とは、政府から認定を受けた会社で中立の立場で公平な取引を行う第三者機関です。所有権が完全に移転するまで買主の手付金や最終決済代金をエスクローの口座で管理するので、「不動産の取得はできずに代金だけ騙し取られた」などというトラブルは発生しません。エスクローをオープンにすると、すぐにエスクローは売買契約書の売主が本当にその物件の所有者か、抵当権やその他の権利関係、税金や管理費などの未払いがないかをまとめた事前権原調査書(Preliminary Title Report)を発行します。売買に影響する権利がついていれば、エスクローが売主と協議をし、売買決済時までにクリアにします。万が一決済後に権利を主張する者が出てきたりして買主が不利益を被ることがあれば、権原保険で補償されます。

日本の宅地建物取引士とセールス免許・ブローカー免許の違い

日本では不動産事業者は5人に1人宅建士を採用すれば、重要事項説明など一部の業務を除いて宅建士以外の人も物件の問い合せに答えることができますが、ハワイではハワイ州の不動産セールス免許、もしくはブローカー免許を持つ者しか問い合わせに答えることができません。例えば会社に電話で「トランプタワーワイキキの売り物件はありますか?どんな間取りでいくらからありますか?」といった問い合わせがあっても、受けたものが免許を持っていない場合、答えることは禁止されています。また、宅建士の場合、資格取得後すぐに独立開業することも可能ですが、ハワイ州ではブローカー免許を取らなければ独立できません。ブローカー免許を取るにはまずセールス免許を取り、3年間ブローカーの元で実務経験を積んで初めてブローカー免許取得資格ができます。資格ができてからブローカー受験のための学校に通った後、試験を受けて合格することで晴れてブローカー免許を取得できます。

先述したように情報量に違いがないため、ハワイではまず信頼できる不動産エージェントを決めることが大切になります。MLSを使いこなし、「買主の希望に近い物件を見つけることができるか」「売主エージェントとの交渉能力はあるか」「連絡が取りやすいか」などはもちろん重要な要素ですが、ハワイ不動産は取引が活発なため、短い滞在期間のタイミングで希望の物件が見つからないこともあります。視察が複数回にわたったり、購入後も物件管理などを希望される場合は長いお付き合いすることになるので、メールのやり取りや実際に会ってみて、「この人には信頼して任せられる」というエージェントを見つけてください。

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