連載・トピックス / 不動産投資

失敗しない中古マンション投資

物件選びは入居する人が求めるニーズを想定する

2019/11/15 斎藤 岳志

文/斎藤岳志

画像/123RF

ここまで大家として持つべき心得、管理会社とのつき合い方、立地条件の考え方、購入するエリアの選び方についてお話を進めてきました。
ここからは物件を探すときのポイントについての私なりの考え方をまとめていきたいと思っています。

区分マンションにはいろいろなタイプがあり、まず、迷うのが階数です。階数については「1階は人気がないので、2階以上がよい」としばしばいわれます。
この考え方については、基本的に賛成です。最近ではセキュリティ対策がしっかりしたマンションがほとんどですが、やはり1階では防犯上不安を感じる入居者もいるでしょう。また、20年ほど前の物件では、いまのようにセキュリティ対策が万全とまではいえない物件もあります。そのため私自身も所有している物件はすべて2階以上です。

とはいえ、これも考え方しだいです。どういった方を入居者のターゲットにするかによって変わってきます。

具体的には、1階の物件は人気があまりないということから、購入価格を抑えられます。そうなれば賃料も低めに設定することができて、入居希望者のニーズ広げられる可能性があります。

また、入居者のターゲットを「高齢の方」を想定することもできます。
高齢の方はやはり体力が低下しています。そのため部屋から外に出るのがだんだんと億劫になり、引きこもりがちになってします。しかし、部屋が1階であれば、すぐに外に出られるので、健康維持のためにも喜ばれるかもしれません。
高齢者というと、それだけで敬遠されるかもしれませんが、これも考え方しだい。
実際、高齢者の平均居住年数は、他の年代に比べても長く、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観(2017年度上期)」によると、6年以上が62.1%で、4~6年も合わせると9割を上回っています。言い換えれば、高齢者の方は安定した入居者ともいえるわけです。
また、高齢の方や障害のある方で、車いすでの移動が必要な方であればどうでしょうか。もちろん、エレベーターで上層階に行くこともできますが、道路からそのまま真っ直ぐに部屋まで行ければストレスなく部屋の出入りが楽になります。

ここでお話ししたのは1つの例ですが、考え方によっていろいろな可能性が見えてきます。とくに高齢化がますます進むなかで、1階に対するニーズも高まるのではないかと思います。

ただ、最近は台風や集中豪雨などによる水害も増えています。不動産投資を行う際にはこうした自然災害もリスクの1つとして常に考えておく必要があります。それに対応するためにも、ハザードマップなどで、物件のある場所がどうかという地域なのか知っておくことが必要です。

いずれにしても、巷間いわれていることを鵜呑みにせずに入居する人を想定して、物件を選ぶことが、ひいては差別化を図ることにもつながります。

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