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失敗しない中古マンション投資

ハズしのない物件のひろさはどのくらいか?

2020/01/16 斎藤 岳志

文/斎藤 岳志

募集の際の物件情報は正確にしなければならない理由

画像/123RF

アパート・マンション投資の物件選びのポイントとして、これまでに立地条件、設備についてお話を進めてきました。

物件の条件で変えられないのはなんといっても立地条件ですが、どうにもならないものとしてあげられる条件として物件の広さも、その1つになります。

専有面積やバルコニーなどの共有部分の広さは設計段階で決められており、床面積は登記簿にも記されてしまっているのですから、これはどうにもなりません。

しかも、入居者の募集の際に部屋の広さ、最寄り駅からの徒歩の時間、設備など実際の数字と違った虚偽の記載をすることは「おとり広告」といって、消費者庁が禁止している行為なのです。また、このおとり広告の規定は厳密で、例えば、部屋の面積が24.5㎡で、ちょっと盛っても大丈夫だろうと25㎡とするのはNG。

そして、虚偽の記載を行うと、アットホーム、CHINTAI、リクルート、ウチコミなどの賃貸住宅のポータルサイトへの広告掲載が一定期間停止されます。つまり、ネットでの募集がほぼできなくなるのです。実際、部屋探しを行う人の9割以上はスマートフォンを活用していて、ネットが使えなくなるのは入居者募集では致命的なことになるので、「おとり広告」はゼッタイにしてはいけない行為だと肝に銘じてください。

1つの目安は「20㎡」――その理由は?

アパート・マンション投資の物件選びのポイントとしての部屋の広さはどのくらいか。もちろん、単身者、ファミリーなど家族構成で求められる広さは違ってきます。ただ、投資ということで考えるのであれば、これからは単身者世帯が増えていくのがトレンドであること、投資金額も考慮すれば、やはり単身者向けということになるのだろうと思います。

ただ、ここで1つ忘れていけないのは、部屋の広さや窓にも流行の波があるということです。

実際、ここ10年の流行を見ると、40㎡ほど広さの1LDKが人気の中心でした。というのも、この広さは単身者~カップルが余裕を持って、ちょっとおしゃれに暮らせる広さであり、エリアによっては小さな子どもがいるファミリーまで幅広くカバーできる広さになります。

しかし、この流れも少し変化してきているようです。最近では、3点ユニットバスも見直されはじめているといいます。

その理由は外国人が増えているから――。もちろん、だから3点ユニットバスの物件を推奨するわけではありませんが、物件選びでは固定観念にとらわれず、広い視野を持つことも大切です。

こうしたことから部屋の広さも、考え方次第ともいえます。とはいえ、ハズシがないということで考えれば、やはり「20㎡以上」が1つの目安になります。

それはネットで部屋探しの検索をかける条件として20㎡が最低ラインとして出てくることが多いのです。また、20㎡を境にヒット率が落ちるという話も耳にします。この点からも「20㎡以上」が見極めのポイントということができるでしょう。

また、居住性という面からも20㎡未満だと部屋の作りによっては狭さや圧迫感を感じてしまう人もいます。なかには窓の位置などによってそれを感じさせない物件もありますが、実際にはそうした物件はそうそうあるものではありません。この観点からも、やはり20㎡が目安になります。

もちろん、部屋が狭い分だけ賃料を抑えられる。駅前で、買い物も楽々といった好立地であれば部屋の広さ以外で、入居者を呼び込める物件もあるでしょう。なかにはちょっと変わった物件で……という人もいますし、こうしたことを考えるのも、大家業の醍醐味でもあります。

しかし、アパート・マンション投資をこれからはじめる、あるいは、持っている物件数も少ないのであれば、あえてリスクを取る必要はありません。まずは確実なところからはじめるのが失敗しない、アパート・マンション投資の基本です。

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