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中古住宅の魅力とは?(5)

「中古一戸建て」と「中古マンション」ではどちらが得?

2016/01/04 枦山 剛

中古一戸建てと中古マンションを比べた場合、それぞれどのような強みや弱みがあるのでしょうか。どちらが良い悪いではなく、その特性をきちんとつかんだ上で、自分のライフスタイルや将来設計に合った選択をすることが大切です。

資産性の比較

 新築物件に対する中古物件のメリットについては、ここまで見てきました。では、中古一戸建てと中古マンションを比べた場合、それぞれどのような強みや弱みがあるのでしょうか。

 資産性については、中古一戸建てに軍配が上がります。というのも、建物部分については、築年数が増えるに従って価値は減少していきますが、土地部分については、地価の変動がない限り目減りしないからです。将来、家を売り払ったり、何らかの事情でローンの完済前に手放すことになったりした場合でも、土地部分の価値は必ずカウントされるため安心です。

 一方、中古マンションの土地権利は、各戸の居住専有面積に応じた所有権となります。平たくいえば、土地を居住者全員で分け合うため、各戸の土地の価値は非常に小さなものとなります。そのため、売り出すような場合でも、その時点での市場価値で価格がおおむね決まります。つまり、資産性として不安定であるとともに、一般に築年数が経てば経つほど買い手がつきづらくなるため、年々、資産性も目減りしていきます。

 最終的に建て替え時期になっても土地は共有者との協議や議決を経ないと活用できず、自身の考え通りの活用になるかもわからず土地の持ち分の単価も一戸建てに比較して安価となることが多いです。

諸費用の比較

 購入後の諸費用についても、中古一戸建てと中古マンションでは大きな違いがあります。中古一戸建てでは、ローンの返済を除けば、かかる費用は固定資産税(場合によって+都市計画税)だけです。

 一方、中古マンションの場合、固定資産税に加えて、管理費や修繕積立金を毎月支払わなければなりません。しかも、修繕積立金は、築年数が経つほどに金額が増えていくのが一般的です。新築時は安い設定にしておいて割安感をアピールし、築10年ほど経って、いざ大規模修繕工事が必要となったとき資金不足が露呈し、値上げになったり、別途一時金を徴収されたりするケースが多いのです。

 このほか、駐車場つきの中古一戸建てであれば、いうまでもなく駐車場代はタダですが、中古マンションであれば毎月費用が発生します。

 中古一戸建てなら修繕にいくら掛けるか、いつ実施するのか等も家計やライフプランにより自由度が高いですがマンションは議決や計画によって決定されます。

 このように購入後の諸費用については、中古一戸建てのほうが得といえるでしょう。

安全性・管理の比較

 安全性については、耐震対策等がどれだけとられているかによっても異なるため、単純に比較することはできません。ただ、防犯性についていえば、一般に中古マンションのほうが上でしょう。オートロック、防犯カメラ、グレードの高いシリンダー、非常階段の設置など、さまざまな対策が施されています。

 また、少し規模の大きいマンションになると、管理人が常駐してゴミ置き場をチェックしたり、清掃業者が定期的に入ったりするなど、管理の面でも中古マンションのほうが優れているといえます。

 このほか宅配ボックスが設置されていたり、荷物を管理人に預かってもらったりするなど、いわば暮らしのサポートは中古一戸建てではかなわない部分です。

物件の探しやすさ・機動性の比較

 中古マンションが中古一戸建てより明らかに優位なのは、物件を選べるエリアや間取り等のプランの選択肢が広いことです。新築、中古に限らず、どうしても一戸建ては物件を探せるエリアが限られてきます。たとえば、駅から徒歩5分の場所に一戸建てを探すのは極めてむずかしいでしょう。

 一方、中古マンションなら駅近から閑静な住宅街まで、さまざまな場所で物件を見つけることができます。また、供給数も多いため、プランや設備もさまざまです。同じ予算でも、検討できる選択肢が広いのです。

 転勤などで何年かの間、住めなくなるような場合も、中古マンションであれば、賃貸として貸し出すことも容易です。中古一戸建ての場合、貸家のニーズ自体が高くないため、借り手を見つけるのに時間がかかると考えておいたほうがいいでしょう。

 また、同じフロアーで間取りが完結しているマンションの住み心地のよさは一戸建てでは望めないものです。実際、一戸建てに住む高齢者の中には、2階部分に何年も上がったことがないという人もめずらしくありません。

 中古一戸建てと中古マンション、どちらがよい悪いではなく、その特性をきちんとつかんだ上で、自分のライフスタイルや将来設計に合った選択をすることが大切です。

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