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失敗しない物件選びの基礎知識(7)

「事務所・店舗」は不動産投資初心者にはむずかしい

2016/02/24 枦山 剛

ここではプロの投資家向けの物件を紹介します。不動産投資初心者には手を出しづらい物件ですが、将来的に投資を拡大していくときには検討しても良い物件かもしれません。それが、「事務所・店舗」「完全新規物件」です。

経験者が優遇されるプロパーローンを使う「事務所・店舗」

「事務所・店舗」とはいってもさまざまな形態があります。オフィスビル一棟、商業施設ビル一棟、区分オフィス・店舗などがありますが、共通しているのはオーダーメイド型のプロパーローンが適用になることです。このローンでは、金融機関の審査において不動産投資の実績が大きく影響するので、基本的に不動産投資の初心者には向かない投資となります。

 初心者にはあまり向かないといえる理由がもうひとつあります。それがテナント料の交渉です。一般の賃貸物件と違い、テナントの賃料は大幅な金額交渉が行なわれることが普通です。新しい入居者はもちろんですが、オーナーチェンジの際にはもともといる入居者による大幅な家賃の値下げ・大規模修繕の要求は当たり前のように行なわれます。

 また、ビルに投資する場合には賃貸住宅以上に需要・立地に気をつけなければいけません。通り1本違うだけで、その価値が大きく変わってしまうのです。ここで重要なのは、通りからの視認性。住宅では求められないこの視認性が、オフィス・店舗物件の投資にとって一番特別な点だと思います。

 駅からのアクセスはもちろん、共用設備の充実も大事です。それに視認性が加わります。せっかくふたつの条件を整えたとしても、大きな通りに面していないというだけで価値が変わってくるのです。価値が変わるということは、賃料交渉にとって不利な要素が増えているということです。

 このように住宅と比べ考慮すべき点が多いことから、事務所・店舗は初心者にはおすすめできない投資物件となっています。

「本当に利益になるのか」を検討すべき新規物件

 つぎに紹介するのが、完全新規物件、つまり、更地にマンションやアパートを建てるところからスタートする物件です。

 思い通りの建物をつくることができる半面、建築コストが大きくなってしまうため、「本当に利益が出るのか」というコスト計算をしっかりしないといけません。またもともと土地を持っているかいないかでも、投資の効率が大きく変わってきます。もちろん土地から購入するとなると、さらにコストは増加します。同規模の中古物件を購入するよりも時間もお金もかかるので、初心者には向かない物件です。

 いざ建物を建て始めたとしても、当たり前の話ですが完成するまでは賃料収入は入ってきません。そこで最近では、「建築・解体費用を考えると新規の物件は高すぎる」という評価が一般的になってきました。

 というのも、現在は建築にかかる人件費コストが大きくなっています。これは、東日本大震災の復興費用や2020年に開催される東京オリンピックの影響で労働力の供給不足という問題が発生しているからです。この職人不足が、そのまま建築費にダイレクトに影響しているのです。

 確かに新規物件は希望のコンセプトをそのまま表現できますが、あまりに度が過ぎるとそれは単なる自己満足の世界です。しかも、こだわりが強すぎるとコストは膨らむ一方ですし、利回りの低さは新築物件と同様です。

 ただし、ニッチ需要をつかむという感が方もあります。不動産経営の基本は需要と供給のバランスです。つまり、需要があるが供給の少ない品薄状態の不動産を市場に供給すれば、おのずと価値も利回りも高くなり、高い利益を確保できます。既存の不動産ではあまりニッチな建築はしない傾向なので、確実なニッチ需要をつかむことができれば面白い投資になるでしょう。

 このように、「事務所・店舗」や「完全新規物件」はある程度投資の経験を積み、豊富な資金があるのであれば手を出してみるのもいいかもしれませんが、初めての不動産投資では避けたほうが賢明な物件です。まずは、基本的な不動産投資で損失が出ないような運営ができるようになってから、大規模な投資、またはオリジナリティのある不動産投資に挑戦してみましょう。

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