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失敗しない物件選びの基礎知識(6)

「賃貸併用住宅」「再建築不可物件」「競売物件」とは?

2016/02/24 枦山 剛

これまで、「一棟と区分」「新築と中古」「都心と郊外」など、一般的な不動産投資物件についてメリット・デメリットを紹介してきましたが、ここからは一風変わった「特殊物件」について3回に渡って紹介していきます。ここでは、「賃貸併用住宅」「再建築不可物件・競売物件」についてお話しします。

投資家が同居する「賃貸併用住宅」

 昔ながらの大家さんは、賃貸アパートの一室を自宅にしてひとつ屋根の下に暮らしていたケースが多く見られました。実はこのケース、いまでも多く存在しています。

 このように、同じ建物のなかに投資家(大家さん)が同居している物件を「賃貸併用住宅」と呼んでいます。たとえば、賃貸に出すワンルームが10室と、そのほかに所有者が住む3LDKがあるというような物件がそうです。

 この賃貸併用住宅のメリットは、金融機関の要件(その多くは自宅部分が総面積の半分以上)を満たすと、住宅ローンで融資を組めるという点です。住宅ローンは投資用ローンと違い、金利が格段に低くなります。極端な話、投資用ローンでは2~4パーセントの金利が1パーセントを切ってしまうこともあるのです。

 また、大家さんが自ら属性の悪い入居者を発見したり、孤独死で事故物件になることを防いだりといったことを、日頃の生活のなかで行なうことができます。

 とはいえ、デメリットも存在します。満室時の利回りが12パーセントだとしても、自宅部分が半分だと実質的には利回りは6パーセントになってしまいます。しかも、自分が住むことを前提とすると、職場や学校までの利便性など制約がたくさん出てきます。プラスして、空室リスクのことも考えなければなりません。

 また、賃貸ユーザーとして圧倒的なシェアを占める20代30代の若者はプライバシーを重視する傾向が強いので、お大家さんが同じ建物に居住していることを避けることもあり空室の要因になりかねません。

 こう考えてくると、金利面では有利な賃貸併用住宅ですが、自分の理想にぴったりはまる物件が出てくる可能性が非常に低いというのが現実です。そして「ここはいい」と思った物件は、駅近などの条件もあり、かなり高額になることが多くなります。

 ちなみに、住宅ローンで融資を組み、自宅部分まで賃貸に出してしまった場合、融資した金額が別の用途で使用されているということで金融機関から一括返済などを求められる可能性がありますし、信頼の欠如にもつながるので絶対にやめましょう。

高いリスクがつきまとう「再建築不可物件」「競売物件」

「再建築不可物件」とは、その名の通り現在ある物件を解体した場合、その場所に新たな物件を建てられないという条件つきの物件です。また、隣地が取得できた場合は新たな建物を建てられるというケースも考えられる一方で、解体した瞬間に価値がゼロになるというケースもあります。

 とはいえ、再建築付加物件には利回りがとてつもなく高いパターンもあるので、「元を取って再投資に回す」などいろいろな可能性が模索できなくはありません。

 そして「競売物件」ですが、最大のデメリットは購入前の見学ができないことです。物件明細書・評価書・現況調査報告書といった紙の資料だけで判断することになります。

 写真は一応掲載されていますが、すべての設備を掲載しているわけではないので、いざ購入してみたら修繕・撤去費用がとんでもない額になる可能性があります。実は、物件の不具合に関してアフターサービスがないのも競売物件の特徴なので注意が必要です。

 初めて不動産投資用物件を探すときには、再建築不可物件・競売物件のような高い利回りの物件に目が行きがちですが、一癖も二癖もある物件が多いのが実情です。つまり、高いリスクを背負ってでも投資するかどうかということです。このリスクを許容できるかどうかで、購入の判断をしましょう。

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