住まいのノウハウ講義 / 不動産投資 / 物件の選びかた

収益物件の裏を見抜くための知恵(4)

はじめから売却を意識して物件を選ぶことが大切

2016/03/28 枦山 剛

利回りが低下している現在でも、割安な優良物件が市場に出回ることはあります。しかし、個人投資家に情報が回る前に、その多くは不動産会社に購入されてしまうのも事実です。個人投資家がそのような儲かる物件を手に入れることはできないのでしょうか?

不動産投資は情報戦

 不動産業界と不動産投資について少し勉強すると、あることに気づきます。それは、不動産投資は情報戦であり、超優良物件(短期で大きな利益が確定できそうな物件)は、個人投資家に情報が出回る前に、不動産会社が買い取ってしまうということです。

 なぜなら、不動産会社がまず狙うのは転売益、つまり購入した物件に儲けを乗せて転売することで、短期に大きな利益をあげることだからです。そのため、超優良物件については、売買を仲介して仲介手数料を取るのではなく、物件そのものを買い取ってしまい、転売することで利益を得るのです。

 そして、この転売は不動産会社の間で行なわれることが少なくありません。投資用不動産は、家賃を値上げしない限り収入の上限が決まっているので、転売されるたびに利回りが下がってしまいます。つまり、不動産会社の間で転売された後、個人投資家の手に売却される頃には、優良物件もごく普通の利回りしか出ない物件になってしまっているというわけです。

 もちろん、転売益がすぐに取れるほどの物件ではないけれど、投資物件としては十分に魅了的という物件が、個人投資家に紹介されることも多々あります。

 とはいえ、そうした物件は、レインズに登録される前に非公開物件として売られてしまうことが少なくありません。なぜ不動産会社がそのようなことをするかといえば、情報を公開しなくても売れると考えているから。そして、売り主、買い主のどちらも自分で探して両方から仲介手数料をもらう「両手取引」を狙うからです。

 残念ながら、そのような非公開物件は、不動産会社と太いパイプでつながっていて、「この人なら必ず買うはず」という投資家にしか紹介されません。そういう人に紹介するのがいちばん効率がいいからです。そのため、いい物件は既存顧客のうち資金的に余裕のありそうな人から順番に紹介されていきます。

やり方しだいで利益を出せるのが不動産投資

 このような背景を知ってしまうと、不動産投資の初心者は非常に割を食っているように思えますが、そのような優良物件でなくとも運営次第では利益を出せる可能性は多分にあります。ここが、不動産投資が株式やFXといったほかの投資と違う点で、自分の裁量で、ある程度は投資の結果を変えることができるのです。

 運営次第では、何年か物件を保有し、家賃収入つまりインカムゲインを得た後に、タイミングを見て売却すればキャピタルゲインを得ることも可能です。

 もちろん、購入にあたっては、しっかり収支のシミュレーションを行ない、融資の組み方や保有期間を十分に検討する必要があります。保有期間を検討するというのは、最初から出口、つまり売却を意識して物件を購入するということです。

 毎月の家賃収入が入って利益が出るならずっと保有していてもいいじゃないかと考えるかもしれませんが、経年とともに物件価値は下がっていきますし、それに伴って家賃収入も下がっていきます。

 さらに経年と共に建物や建物付帯設備に関する原価償却費も年々下がり、所得計算の際に計上できる経費も減ります。また、元利均等返済の借り入れで購入している場合は、毎年同じ金額を返済するのに、返済が進むにつれ、返済額に占める元金返済額が増加します。そうすると何が起こるかといえば、元金返済は利子と違って所得計算では経費にならないので所得税も増えます。こうしたことから経年と共に手残り収入が減ってしまうのです。

 したがって、買い手がつくうちに売ってしまうということも重要な戦略のひとつなのです。

 現在は、不動産価格が高騰しているので、利回りが全体的に低下しており、利益を出しにくい環境なのは事実です。決して買い急いではいけない時期ですが、あせらずにやり方次第では利益を出せるということを念頭に置いて、じっくりと投資物件を探してみてはいかがでしょうか。

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