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いまさら聞けない不動産投資の基本(10/18)

不動産投資の基本はインカムゲインを得ること

2016/02/27 浅井佐知子

不動産投資における利益は、毎月の家賃収入だけではありません。ある程度投資をした後、売却するときに発生する利益もあります。前者をインカムゲイン、後者をキャピタルゲインと呼びますが、ここではインカムゲインについて紹介します。

まずはインカムゲインについて理解しよう

 不動産投資の最大の魅力は、空室などのリスクがない場合に毎月決まった額の賃料収入があるということ。日本経済の景気に左右されず、入居者がいる限り安定した定期収入となります。

 このインカムゲインで稼ぐことが不動産投資の基本になりますので、ちゃんとした収入が見込める不動産選びが最も重要になってきます。

「入居者が退出した場合、次の入居者が決まるまで賃料が入らないのではないか?」これは不動産投資を始めようとする人のほとんどが抱く不安だと思います。確かに、空室が続く間は家賃収入が入ってきませんが、その空室を防ぐ対策というのもありますので、まずはインカムゲインがどういうものなのかを理解しましょう。

インカムゲインの収入例は?

 それでは例をあげて説明しましょう。

 Aさんは貯金していた資金で、思い切って投資用マンションを購入しようと考え始めました。「ここがいいのでは?」と思った物件は、築年数20年のワンルームマンションで、価格は900万円でした。都心から近く、駅からも徒歩5分という恵まれた環境だったことから購入を決意、予算よりオーバーしていたので交渉の末800万円で購入することができました。

 このマンションのエリアの相場から、賃料を8万円で設定しました。この賃料から管理費・修繕積立金1万円と管理会社への手数料(家賃の5パーセント=4000円)を差し引くと、6万6000円が毎月の収入となります。

 Aさんが会社員だとしたら、6万6000円分給与が増えたことになりますし、主婦だったとしても家計にとってかなりのプラスになります。

利回りを計算してみよう

この場合、利回りはどれくらいになるのでしょうか?

「不動産投資の専門用語①」の項目で説明した通り、利回りは通常は表面利回りのことを意味し、「満室時の年間賃料収入の合計÷物件購入価格」を意味します。実質利回りという数字も存在し、これは「(満室時の年間賃料収入の合計-年間支出)÷物件購入価格」で算出されます。

 この式に先程の例を当てはめてみると、諸経費込みの家賃収入は8万円ですから、「8万円×12カ月÷800万円=12パーセント」となります。この12パーセントという数字ですが、不動産投資における利回りの目安になる数字で、このくらいの利回りがあれば経費を引いても手元にお金が残るだろうという目安といえます。

 ちなみに実質利回りは「(8万円-諸経費(税金なども含むため家賃の30パーセント相当で計算)×12カ月÷800万円)で8.4パーセントとなります。この実質利回りで計算すると、およそ12年で購入金額の回収が終了することになります。

 このように安定した収入を得るためには、しっかりしたシミュレーションが必要ではありますが、リスクを低く抑えられるのが不動産投資のメリットともいえます。次の「キャピタルゲイン」の項目で説明しますが、うまくいけば家賃収入にボーナスまで加わります。不動産投資を始める前に、しっかりとしたリスク対策を行うことで両方を手に入れる可能性が高くなるのです。

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