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いまさら聞けない不動産投資の基本(11/18)

やり方しだいではキャピタルゲインで大きな利益を出すことも

2016/02/27 浅井佐知子

前の項目では、毎月の家賃収入であるインカムゲインについて説明しました。ここでは、ある程度投資をした後、物件を売却するときに発生する利益=キャピタルゲインについてお話しします。

キャピタルゲインはボーナス的存在

 不動産投資における基本は、あくまで毎月の家賃収入であるインカムゲインです。プラスして、いい物件を安く購入できたときのボーナスになるのがキャピタルゲインです。

 キャピタルゲインは、購入したときより高く売却することで得られる利益ですが、そのためには相場より安く、いい物件を購入することが条件となります。

 多くの投資家が、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙って物件を探しています。安定した家賃収入と売却益の両方を狙える物件、それが不動産投資を成功に導く物件なのです。

 とはいえ、このような好条件の物件にはなかなか出会うことはできないので、まずはインカムゲインがしっかりしていそうな物件に狙いを定めましょう。そして、売却したときにキャピタルゲインが得られたとしたら、それはラッキーボーナスだと思うのが賢明です。

キャピタルゲインを得られた例

 たとえば、築20年経っているものの駅近の好条件のワンルームマンションを800万円で購入したとしましょう。表面利回りが12パーセントだったので、年間96万円の賃料が入ってきます。そして5年後、もう少し規模の大きいマンションへの買い替えを検討し売却することにしました。そうすると、900万円で買いたいという人が現れ売却しました。

 この場合、インカムゲインとしては96万円×5年=480万円、キャピタルゲインとして900万円-800万円=100万円で、トータル580万円の利益を得たことになります。これは表面利回りで計算しているので、実際には諸経費などで手元に残るお金は減りますが、それでも不動産投資の成功例だといえるでしょう。

キャピタルゲインの狙い方

 このような不動産投資を成功させるには、何か秘訣はあるのでしょうか?

 この答えは、不動産市場が落ち込んでいるときに狙いを定めて不動産を購入するということです。最近では、平成に入ってからのバブル崩壊時(2003年頃)とリーマンショックのあと(2009~2012年頃)が不動産市場がかなり落ち込みました。

 市場が落ち込むと、以下のようになります。

・不動産会社の資金繰りが悪化する
・不動産会社が物件を購入できなくなる
・不動産の在庫が増え、新たなマンションの建築が滞る
・新築マンションの販売が少なくなり、建築会社が倒産する

 このような負のスパイラルが発生し、不動産市場に投資する人がいなくなってしまいます。このタイミングでは、余力のある不動産会社が損切物件を、金融機関が不良債権処理のための物件を大量に市場に放出します。この投資家が手を引いているタイミングこそ、キャピタルゲインを狙える良質な物件を見つけるチャンスなのです。

 いい不動産を安く買えると、数年後市場が回復したころに売却することで、売却益を出すことができます。そのためには、市場が落ち込む時期まで待つことが大事です。そして、その時期までしっかり不動産投資について勉強しておきましょう。

成功している大家さんの事例は本当?

 また、最近は「大家さんの成功事例」という書籍がたくさんでていますが、鵜呑みにするのは少々危険です。どの時代においても通用する不動産投資の方法はありませんので、常に情報をアップデートしていかなければなりません。

 成功している大家さんは、たまたま投資を始めたタイミングがよかったのかもしれません。この事実を理解しておくことは、インカムゲインを得ながら出口となるキャピタルゲインでも利益を出せる不動産探しに役立つことでしょう。

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