住まいのノウハウ講義 / 不動産投資 / 物件の選びかた

失敗しない物件選びの基礎知識(1)

不動産投資における「いい物件」とは?

2016/02/24 枦山 剛

不動産投資を行なうときには、事業計画や融資の受け方、投資の手法など勉強しなければならないことが多くありますが、投資を行なう上でいちばん重要なのは「物件選び」です。いくら知識を身につけても、肝心の物件が見つからなければ、何も進みません。

「いい物件」とは儲かる物件のこと

 不動産投資の目的は、インカムゲイン(月々の家賃収入)なりキャピタルゲイン(売却益)なり利益を得ることです。つまり、不動産投資におけるいい物件とは、「儲かる」物件です。

 そもそも「儲かる」物件とはどのようなものなのでしょうか? 不動産投資の代表例としては、「相場より安い物件」を指します。相場より安く買うことができれば、高い利回りも期待できますし、キャピタルゲインへの期待も大きくなるからです。

 また、購入時の価格が相場通りでも値上がりが期待できる物件も儲かる物件となります。値上がりが期待できる物件は購入後に人口が増加する場合や、商業施設ができる見込みのある場所にある物件などがその代表例です。

 とはいえ、それぞれの投資家によって「儲かる」物件の条件は変わってきます。インカムゲインを重視したい投資家や資金が豊富にある投資家は、新築・築浅の鉄骨系の物件への投資で十分儲けられるでしょう。現金が多くあるとローンも有利な条件で組めるので、月々の収入が安定しやすくなるからです。

 また、まずは小額からスタートし少しずつ投資の規模を拡大していきたいという場合、たとえば副業で始めて最終的には本業にしていきたい場合は、しっかりとした収支計画を立てて徐々に大きな物件の投資に移っていくという長期戦がいいでしょう。

 逆に、大きな物件は必要ない、お小遣い狙い程度でいい、というのであれば、区分ワンルームマンションなどで小さく儲けることができる物件も、いい物件ということになります。

 このように、どのようなパターンで不動産投資を行なうのかで、いい物件の定義は少し変わってきます。

いい物件の情報を仕入れるにはどうしたいいのか

 それではこのような不動産投資用のいい物件の情報は、どのように仕入れるのでしょうか?

 もともとの所有者が自分の都合(急に多額の現金が必要になった、ローンの返済が厳しくなった)などで早急に物件を手放したいケースは、次の所有者にとって売買価格の面で有利に働くことが多いです。

 このようにすぐにでも現金化したい物件は「売り進み物件」と呼ばれ、もとの所有者が早急に現金を必要としているため、一般的な価格よりもかなり安い価格設定になることが多いのです。この「売り進み物件」は、不動産会社が購入し、リフォームやリノベーションをした後に再販されるケースが多いのですが、不動産会社の購入が決まる前にこうした物件の情報を入手できた場合はラッキーです。

 相場より低い価格の不動産情報は、懇意にしている不動産会社とのパイプを強化することで手に入れます。もとの所有者が不動産の売却についてあまり知識がなく不動産会社に売却を任せてしまっている場合、相場をあまり考慮せず価格をつけることがあり、このような物件が相場よりかなり低い価格設定になることがあります。こうしたお得な情報は、不動産会社と常に情報共有をしておくことで舞い込んでくることがあります。

 さらに耐用年数を超過した建物つきの土地の売却情報では、建物は解体予定として土地だけの売却情報として出回ってくる場合があり、その建物を解体しないで引き取る交渉ができれば、建物は無償譲渡になる場合があります。しかし、このような建物でも、まだまだ利用できる場合もあります。このような建物情報を土地の売却情報から仕入れて、建物の利用ができれば高利回りでの運用が可能になります。

不動産会社とのパイプを太くして情報を得る

 最後に、不動産市場全体の流れがあります。不動産の価格は一定のサイクルがあるので、市場全体が大きく落ち込むことがありますが、そのサイクルを読み取るのは非常にむずかしいです。このようなときには、利回りを重視(一般的に12パーセント程度がひとつの目安といわれています)して投資してみると最終的に大きな利益になることもあります。

 このように、「儲かる」物件の情報は、なかなか表には出てこず、限られたプレイヤーの間でのみ共有される場合が多いです。不動産会社などとのパイプを太くして、その情報をキャッチできるかどうかも、不動産投資が成功するかの鍵を握っています。

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