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いまさら聞けない不動産投資の基本(3/18)

不動産投資のメリットとデメリット

2016/02/23 浅井佐知子

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」というバランスの取れた投資ではありますが、もちろんリスクは存在します。今回は、不動産投資のメリット・デメリットとリスクとの向き合い方を紹介します。

不動産投資のメリットとは?

 まずは不動産投資のメリットを見ていきましょう。

【メリット1】 毎月の安定的家賃収入
 家賃収入は、自分自身が体調を崩したとしても賃貸運営さえできていれば安定的に現金収入を得られます。

【メリット2】融資を活用した投資
 融資額には個人差がありますが、ローンを活用することで自己資金の何倍もの投資ができます。

【メリット3】 生命保険の代替
 ローンを組む場合、「団体信用生命保険」に加入することがほとんどです。不慮の事故で死亡した際には、この保険により借り入れはゼロになりますので、残された家族にとって無担保の資産を残すことになります。

【メリット4】 節税効果
 建物の減価償却費やローン金利などの経費で赤字が出た場合、損益通算として給与所得から差し引いて申告すると、所得税・住民税の節税になります。また、現金と違い不動産の場合は評価額が相続税の対象となるので、評価額次第では相続税の節税にもつながります。

 このように多くのメリットが存在するのは、不動産投資なのです。

不動産投資のデメリットは?

 もちろんメリットしかない投資は存在しません。それでは不動産投資のデメリット(リスクともいえます)とはどのようなものでしょうか?

【デメリット1】 空室の増加・滞納
 アパートの運営において、10室ある部屋が6室しか埋まっていない場合、4室分の空室リスクを背負うことになります。見込み収入が減るということは、ローンの返済に大きな影響を与え、最悪の場合「持ち出し」になってしまいます。同じく、入居者がいても予定通り賃料を払えない場合、いわゆる「滞納」という状態になったときは、次の入居者の募集をすぐにかけられないなど厄介なことになります。

【デメリット2】借入金利の上昇
 融資を利用する場合、変動金利のローンだと年2回程の見直しがありますので、金利が上昇すると返済額が増えることになります。とはいえ、2016年2月時点では金利上昇の心配はあまりなさそうです。

【デメリット3】 不動産価格の下落
 いわゆる相場が下がる現象です。株やFXのように一瞬で下がることはありませんが、建物の価値の下落のスピードは意外に早いと考えておきましょう。

【デメリット4】 自然災害
 投資金額を回収する前に、地震や津波などで建物に被害が出る可能性はゼロではありません。

リスクをマネジメントするには?

 このようなデメリット(リスク)をはらんでいる不動産投資ですが、ほかの投資に比べマネジメントがしやすいのも特徴です。

 空室対策としては、「空室が出やすい不動産を購入しない」「借り手がつきやすい不動産を購入する」ことが条件となります。都心部で駅に近いことが理想です。また、サブリース契約という業者が借り上げ空室リスクを担保するという方法もあります。手数料は取られるなどのデメリットもありますが、検討材料に入れる分にはいいと思います。

 また、金利上昇のリスクは固定金利にすることで回避できますし、不動産価格の下落についても価値が崩れにくい物件を購入することで大きな失敗はしません。

 都心部など流動性の高いエリアで価格帯が大きすぎない物件か、築年数の新しい物件は値崩れしづらいといえますが、利回りは低くなってしまいます。購入を決める前に十分なシミュレーションを行なって、事業計画を立ててみることをおすすめします。

 ただ、入居者そのものに問題がある場合は、どうしようもない部分が出てきます。騒音などは注意などで直る場合もありますが、物件内で事件・事故が起こってしまった場合は対策が不可能なので、不動産投資においては避けようのないリスクといえます。

 このように工夫次第では回避可能なリスクが多い不動産投資ですので、適切なリスクマネジメントをしていきましょう。

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