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いまさら聞けない不動産投資の基本(2/18)

不動産投資のリスクについて知っておこう

2016/02/23 浅井佐知子

不動産投資は、実はほかの投資にと比較してもリスクとリターンのバランスが抜群によいといえます。投資の代表例としては、株やFXなどがありますが、これらの投資と比較してみると不動産投資のバランスのよさが見えてきます。

投資のリスクとリターンの関係

 元本が減ることがない(リスクがない)かわりに見返りもほとんどない(リターンがない)という投資があります。これは「ローリスク・ローリタン」の投資と呼ばれ、預貯金・定期貯金・国債などがこれに当たります。

 かつては銀行預金で8パーセントの金利がつくという時代もありましたが、ここ数十年はほとんど金利がつかない時代が続いています。今後も金利があがることはないでしょうし、2016年初めには日本銀行はマイナス金利政策を打ち出しました。

 たとえば、銀行に100万円の定期預金をするときに1年間の金利が0.2パーセントだとすれば、100万円×0.2パーセント=2000円しか増えないのです。

 この逆、投資したお金が返ってこない可能性がある(リスクが高い)ものの、成功した場合には大きな利益になる(リターンが高い)のが「ハイリスク・ハイリターン」の投資で、株やFX、先物取引などがあたります。

 このなかでもっともハイリスク・ハイリターンな投資がFXで、レバレッジという特殊な方法を使って元本を担保にその何倍もの金額を投資することができる商品です。

 極端な話、最高レバレッジで25倍ですから、100万円あれば2500万円の投資が可能なわけです。うまくいけば大きなリターンが期待できますが、失敗すると元本は一瞬のうちになくなってしまいます。これがハイリスク・ハイリターンの怖いところでもあります。

不動産投資の3つのリスク

 それでは不動産投資はどのような投資なのでしょうか?「ローリスク・ローリタン」と「ハイリスク・ハイリターン」の中間、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資が不動産投資の位置づけです。つまり、リスクはそれほど高くないのですが、元本の保証はありません。投資した資金が一瞬でなくなることはありませんし、うまくいった場合にはある程度の利益が見込める商品といえます。

 不動産投資におけるリスクとは、「物件の滅失・棄損」「物件選びに起因する空室・賃料の低下」「賃借人選びに起因する賃料の未払い」の3つです。逆にいうと、これらのリスクさえ抑えることができれば大きな損失を回避することができます。

 不動産投資は目に見えるもの(建物)への投資なので、価値や賃料の上下はありますが、価値が突然ゼロになってしまうとは考えづらい商品ですし、株やFXのように「読みが外れた」ことで大きな損失につながるようなものでもありません。

不動産投資で利益が出る仕組み

 たとえば、不動産の購入価格を500万円として毎月5万円の家賃収入があるとしましょう。経費などを差し引くとどれくらいの利益になるのでしょうか?

 この物件の場合、1年間の家賃収入は60万円です。ここから修繕積立金や管理費、固定資産税や都市計画税などを差し引くのですが、経費は収入の約25~35パーセントといわれていますので、ここでは30パーセントで計算します。

 そうすると、年間の収入60万円から経費60万円×30パーセント=18万円を差し引いて、42万円となります。これを12で割ると、月間利益は3万5000円となります。

 500万円の投資で、年間42万円の純利益となることがわかりました。銀行の定期預金(金利0.2パーセントで計算)では1年間で1万円ほどにしかなりませんから、格段に利益を上げやすい投資といえます。

 このように、不動産投資はほかの投資と比べ、リスクとリターンのバランスが取れているといえます。一晩で価値が上がることも、数年経ってから利益が確定するというものでもありませんが、一瞬ですべてを失うことも、資産を無駄に長時間寝かせておくこともない投資なのです。

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