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いまさら聞けない融資と資金の基本(10/11)

不動産投資のローンは15〜20年で借りることを考える

2016/02/24 赤石崇士

30〜35年の長期ローンであれば毎月の返済額は抑えられるのでキャッシュフローは潤沢になります。その一方で、金利が高くなるため借金がなかなか減らないという面もあります。そこで、15〜20年での借り入れを検討してみましょう。

結果を出せば融資条件は有利になる

 金融機関にとって、初めての融資はかなり慎重にならざるを得ません。不動産投資の初心者の場合、判断の材料になる投資の実績がないので、事業計画・収支計画の信憑性や自己資金がどれだけあるかで判断することになります。

 しかし、実際に融資が行なわれ、たとえば10年間の不動産投資ローンを完済し、しかもキャッシュフローが豊富に残っていたらどうでしょうか? 金融機関は「この投資家は不動産投資でしっかり結果を出している」と判断し、2件目・3件目と投資対象を増やしていったときにはかなり有利な条件で融資を受けることができるはずです。なかには0.5パーセントほどの金利で融資を受けている人もいるようです。

 具体的には、自己資金が不要になったり諸経費分もローンに組み込まれたり、1件目の融資と比較すると好条件の融資を引き出すことができるのです。

 同時に融資の審査スピードも速くなります。1件目では1カ月近くかかった融資の審査が、信頼関係ができているおかげで1週間以内に結論が出ることもめずらしくありません。

返済期間はどれくらいに設定すべきか

 不動産投資家には、インカムゲインを重視し、30〜35年といった長期の返済期間を設定することで、毎月の返済額を抑え、キャッシュフローを潤沢にすることを目的としている人もいます。

 この長期ローンのメリットは、上にも書いた通り、毎月の返済額が少ないことです。返済額が少なければ手元に残るキャッシュフローは多くなります。しかし、単純に喜んでだけいられないのは、金利の問題です。このような長期ローンは金利が高く設定されていることがほとんどで、長期に渡って利息分だけの返済が続き元手の借金は減っていかないという現象が起こります。

 そこで、不動産投資における融資の返済期間は、15~20年くらいの中期にするのがベストです。これくらいの返済期間であれば、金利が割高になる可能性も低く、借金がなかなか減らないということにもなりません。

(実際にローンが組めるかどうかは別にして)50歳で始めたとしても、65~70歳で返済し終わるので、純資産となった後は返済不要ですから賃料収入はそのまま懐に入ってきます。年金のプラスアルファにもなりますし、まとまったお金が必要になれば売却することもできます。

 とはいえ、自分の投資のスタイルがあると思いますので、考え方しだいで長期・中期どちらを選んでも構いません。ただ、長期ローンの場合は目先のキャッシュフローは増えますが純資産になるまでに時間がかかります。老後の生活を考慮するのであれば、中期で借り入れて返済を早めに終えることを検討してみてはいかがでしょうか。

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