住まいのノウハウ講義 / 買う / 中古住宅の買い方

中古住宅を買うときの基礎知識(1)

中古住宅が売りに出される仕組みは?

2016/01/04 菅 正秀

新築物件を買う場合、販売業者(売り主)に直接購入を申し込むのに対し、中古の売り主は、多くの場合はそこに住んでいた個人です。買い主はその物件の仲介をする不動産会社を介して、売買交渉や購入手続きを行ないます。

売買の窓口は不動産会社

 新築物件を買う場合、販売業者(売り主)に直接購入を申し込むのに対し、中古の売り主は、多くの場合はそこに住んでいた個人です。買い主はその物件の仲介をする不動産会社を介して、売買交渉や購入手続きを行ないます。不動産会社が窓口になってくれるので、個人対個人の売買交渉はありません。そして契約が成立したら、窓口となってくれた業者に仲介手数料を払います。物件チラシなどに「媒介」と表示されている場合はこのケースです。

 個人ではなく不動産会社が売り主となって、買い主と直接取引する場合もあります。これは、不動産会社が個人から物件を買い取ってリフォームなどを行なうことで価値を高めて販売するものです。間取りを大幅に変更して人気のあるリノベーション物件も、このケースにあたります。いずれにしても中古物件は不動産会社を通して市場に供給されることになります。

 なお、不動産会社が所有する物件を、その不動産会社から直接購入した場合には(売り主物件といいます)、仲介手数料(「物件価格×3パーセント+6万円+消費税」が上限。3000万円の物件なら手数料は約100万円)は不要になりますが、必ずしもその分だけお得になるとは限りません。そうした物件は「不動産会社が安価で購入した物件に、自社の利益を乗せて売り出している」こともあるからです。価格が物件内容に見合っているかを見極めることが大切です。

 こうした不動産会社が販売する物件のメリットは、一定の品質が保証されている点です。物件に瑕疵(構造上の亀裂、雨漏りなどの欠陥)が見つかった場合、保証が2年以上と、個人が売り主の場合(2〜6カ月が一般的)より、長めに設定されています。

物件が売り出される理由はさまざま

 中古物件が売りに出される理由を不安に思うかもしれませんが、その多くは「子どもが成長して手狭になった」「老後は夫婦2人で駅近くのマンションに」「介護のため帰郷して実家で暮らすことになった」「相続による財産整理」といった常識的なものです。こうした理由がある物件なら気にする必要はありません。物件の状態を確認して、内装などに傷みがあってもリフォームで解消できる問題です。

 特に気をつけなくてはならないのは、表面に出にくい裏事情がある場合です。「騒音がひどい」「ローンが払いきれなくなった(マンションの場合、修繕積立金が未払いの可能性も)」「すぐ隣に遊戯施設の建設計画が持ち上がっている」「欠陥建築だった」などといった問題点を抱えている物件を買ってしまうと、後々後悔することになりかねません。重要な問題点(自殺があったような、いわゆる事故物件など)は、仲介会社が「重要事項説明書」で説明しなければなりません。

 ただ、そうした問題点の告知義務については具体的なルールが法律で決まっているわけではありません。判例で一定の判断は示されていますが、明確なルールがあるわけではないのです。

 どこまで告知されるかは不動産会社しだいの部分がありますし、そもそも不動産会社も知らなかったということもあり得ます。住環境へのこだわりは買い主ごとに違ったりするので、仲介会社側もよほど大きな問題がなければ積極的にふれたくないものです。きちんとした不動産会社に頼めば、こうしたマイナス情報も開示してくれるはずなので、その会社の考え方、姿勢を確認しておきましょう。

 物件に不安がある場合、専門業者に調査を依頼すれば、たいていのトラブルは確認できます。一戸建ての場合、屋根・天井・壁・床・床下などのほか、設備や耐震診断、ホルムアルデヒド濃度なども調査してくれます。調査費の相場は5万~20万円程度。できれば自分でも売り主や管理人、近隣住人に直接聞くなどして、問題点がないかチェックしましょう。

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