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中古住宅を買うときの基礎知識(5)

中古住宅の購入に【フラット35】はおすすめ? 利用方法は?

2016/01/04 菅 正秀

中古であっても新築であっても、購入するときの住宅ローンに違いはありません。【フラット35】がおすすめですが、現場では手続きに時間のかかる【フラット35】よりも銀行ローンが重用されています。それでも【フラット35】を使いたいときにはどうしたらいいのでしょうか。

基本的には新築物件と同じ

中古であっても新築であっても、購入するときの住宅ローンに違いはありません。以前は、全期間固定金利が大きな魅力だった住宅金融公庫(当時)のローンを借りるには、購入対象となる物件に、細かい制限がありました。そのため、中古を買う場合には融資条件が比較的緩い、変動金利の民間ローンを利用するのが一般的でした。

その後、2007年に公庫が住宅金融支援機構へと業務継承されると、制限が緩められ、全期間固定金利の後述する「フラット35」を利用する人が増えました。これは、機構と民間金融機関との提携商品で、申し込む金融機関ごとに金利が異なるため、比較検討が可能です。中古でも一定の基準を満たせば利用でき、金利水準も長期間固定金利タイプのなかではもっとも低金利なローンのひとつです。

一方で、民間ローンも「20年固定」を比較的低金利で選べるようになったり、キャンペーンを行なって金利を引き下げたりとさまざまなサービスを展開しています。中古を購入する人にとって選択肢が増えているのです。

おすすめは【フラット35】

それでは【フラット35】の魅力を見てみましょう。なんといっても大きなポイントになるのは、融資額が物件価格の最高90~100パーセントである点です。少ない自己資金でも返済能力さえあれば低金利のローンを利用できます。「最長35年」「全期間固定金利」というのも大きなメリット。借り入れ時に総返済額が確定し、返済途中で金利は変わりません。

民間ローンで必要になることが多い「保証料」も不要です。保証料とは、ローン契約を結ぶ際、保証会社にいわば連帯保証人になってもらうための費用で、数十万~100万円前後かかりますが(一括払いの場合と、月々の返済に上乗せする場合も)、これが無料になります。同じく数千円~数万円かかる「繰り上げ返済手数料」も不要です。

さらに、対象となる住宅には建築基準法とは別に、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」が必要になります。チェックする技術基準は住宅の「規模」「耐震性」「耐久性」など8項目。床面積が70平方メートル以下の住宅や基礎の著しく劣化した住宅や、一般道に接していない住宅などは基準をクリアできず、【フラット35】を利用できません。【フラット35】の適合証明書が交付された物件は、厳しい基準に合格した、優良な住宅の証にもなります。

住宅ローンとリフォーム費用を一本化した「フラット35リフォームパック」では、中古住宅の購入とリフォーム工事に必要な資金の借り入れを、一体の手続きで進めることができます。融資限度額を、中古物件の購入価額とリフォーム工事費の合計額の9割まで引き上げることができるのも魅力です。

現場では【フラット35】より銀行ローンが重用される

実務では、売り主の取引の安全のため、住宅ローンを使用して購入する場合は、契約書に「ローン特約」が入ることになります。これは、万一、住宅ローンの審査が通らなかった場合、その契約はなかったものになるというものです。

仮に、住宅ローンを使う買い主に交渉優先権を与えると、売り主は他に有利な買い主(現金購入等)が現れても交渉できなくなります。それで交渉優先権を与えた買い主のローン審査が通らなかったら、売り主にとっては大きな機会損失となってしまいます。

そのリスクを避けるため、住宅ローンを使う買い主には、金融機関の予備審査の承認結果を提示しないと交渉優先権を与えないケースが多いです。そのため実際の現場では、手続きに時間のかかる【フラット35】よりも、審査スピードの速い銀行ローンが重用されています。

どうしても【フラット35】を使いたい場合には、まず銀行ローンで予備審査の承認を取って優先交渉権を押さえた後、契約手続きと並行して【フラット35】を申し込むようにしています。

頭金はどれくらい必要か

近年、頭金ゼロでも住宅を購入することは可能です。かつて自己資金は物件価格の3割はないと住宅ローンが組めないといわれていました。物件価格の8割までしか融資が下りず、最低でも頭金用に物件価格の2割と、諸経費(登記費用、融資手数料、仲介手数料など)に1割、合計3割が必要といわれていました。

しかしフラット35では返済能力さえあれば、一部の諸費用まで含めて100%融資を受けることが可能です。民間ローンでは100%融資はもちろん、すべての諸費用分まで借りられる金融機関も少なくありません。「頭金がないからローンが組めない」という時代は過去のものになりつつあります。

 とはいうものの、無理な資金計画でローンを組むのは避けたいところです。借入額が大きいほど余分に利息を支払うことになります。これまでの常識通り、ある程度の自己資金を貯めてから買うべきか、それとも目いっぱいまでローンを組むべきか、悩むところかもしれません。この場合、判断の目安になるのが金利情勢です。頭金を貯めている間に金利が上昇すると考えると、自己資金を貯めるよりローンを借りてしまったほうが、総返済額を低く抑えられるということもあり得ます。

 ですから、たとえば年間100万円程度の貯蓄しかできなければ、頭金がなくても購入に踏み切ったほうが結果的には得するケースもあります(ただし、リフォーム費用が別途必要な場合は検討を)。頭金はあったほうが有利ですが、その間に金利がどんどん上昇してしまうというリスクも念頭に置きましょう。

 注意したいのは、「頭金ゼロで購入可能!」といった不動産チラシなどは、たいていは変動金利1%、返済期間35年で計算していること。これで2500万円の融資を受けた場合、毎月の返済額は7万571円(ボーナス払いなし)ですみますが、金利が上昇して3パーセントpになれば、毎月9万6212円まで上昇します。実に毎月2万円以上も支出が増えてしまうのです。頭金ゼロでローンを借りる場合には、なるべく固定金利に近いものを選択する。また金利情勢を見極めて借り換えるといった対応も必要になります。

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